海内住房包管系统参照.doc

海外住房保障体系参照 国外住房保障制度和体系参照 ________________________________________ 　　中国的住房保障制度从产生到实施至今，是以住房公积金、经济适用住房和廉租住房、廉租型经济适用住房为主要形式，近年又衍生发展出双限商品房。毋容置疑，这些制度在一定程度和层面上有效解决了相当一部分人的住房需要，但舆论的飞短流长和高涨的房价，都一定程度地映射出这些制度仍然存在较大的改进和完善空间。事实上，制度本身的不完善以及操作方法和执行力度现状，也无不说明了政策制度的弊端所在。因此，中国住房保障体系的建设和改造，不能闭门造车，应当适量参照和吸取国外成功经验，从中国国情出发，建设有中国特色的住房保障制度体系。 　　一、国外住房保障体系类型特征 　　通过对全球范围的扫描，国外住房保障制度主要分三种，即金融支持型、非盈利法人主导型和政府主导型，分别以美国、日本和新加坡为代表。本刊以下对该三类典型制度形式分别作相应的总结介绍和比对分析，以期为我国当前住房保障制度体系提供相应参考。 　　⊙ 金融支持型[美国] 　　美国住房保障制度的重要内容集中体现在联邦政府利用金融手段提高中低收入家庭的购房能力上。例如罗斯福政府设立的“联邦家庭贷款银行”，由其资助商业银行以低息发放信贷。美国政府给低收入家庭提供的住房贷款保险，降低了低收入家庭购房首付款。著名的“房利美”（即联邦国民抵押贷款协会）专门收购商业银行的住房贷款，在金融市场上“打包”出售，帮助商业银行迅速回收资金，加快资金周转。美国的住房保障政策成效显著，目前接近70%的美国家庭拥有自有住房，因此，美国社会有效回避了因房价持续上涨带来社会问题。 　　1932年制定的《联邦家庭贷款银行法》和1934年制定的《联邦住宅法》是美国住宅保障体系的基础。美国对中低收入者的住房保障主要体现在对其房屋支付能力的帮助上，中低收入者购买用于自住的商品房，可在银行的支持下只支付3%的首付款，同时国家为中低收入者住房贷款提供名为“203B按揭保险”的保险支持。也就表明，中低收入者同样在开发商主导的市场中以市场价格购买房屋，但可以支付比高收入购房者更少的首付款（高收入者一般为房款的30%），并享受更优惠的利息。 　　⊙ 非盈利法人主导型[日本] 　　日本的住房保障体系属于非盈利法人主导型，其中也包含了部分政府直接参与：地方政府每年建造公房用于出租，租金为成本租金的一半左右，这部分出租房主要用于收入最低的人群。而更多的住房保障任务还是由住房都市整备公团完成，住房都市整备公团是日本政府直属的国营非盈利企业，资金主要来自政府贷款，以保持收支平衡为经营目的。该机构可以让中等收入人群享受到基本等于成本价的房屋，而不至于背上太沉重的房贷负担。在中国，也出现过住房合作社等非盈利单位，即由经市（县）房地产行政主管部门批准，由城镇居民职工为解决自身住房问题和改善自身住房条件而自愿参加，不以盈利为目的，具有法人资格的公益性经济组织。但这种模式在缺少政府主导和资金支持的情况下，仅限于民间层面而很难普及，非盈利单位也可能会因为缺少监督而转化为盈利者。 　　⊙ 政府主导型[新加坡] 　　“组屋”和私宅是组成新加坡住房两大门类。“组屋”是政府通过建屋发展局为广大中低收入群体提供的廉价公共住房，大致对应于我国的廉租住房和经济适用住房。在土地国有化的基础上，政府以福利价提供公共组屋，市场以市场价提供私宅。而建屋局是最大的建筑商。早在1976年，新加坡建屋局就已经成功地为占人口80%的工人提供了住房。至2000年，新加坡92%的家庭拥有了自己的住房，由此可以看出，新加坡的住房保障体系是以计划为主，市场为辅的。 　　事实上，我国的住房保障体系建设也有很重的“新加坡味”，但是实施力度上还有差距。比如新加坡“组屋”的出售都是由政府负责的，杜绝了开发商的干扰；其“组屋”占房产市场的比重也远高于我国经济适用住房所占比重。 　　二、国外住房保障体系综合观察 　　通过对国外住房保障制度大量资料案例的分析不难看出，国外住房保障体系包含两个不同层面的重要体系，即住房保障的法律体系和住房保障的实施机构体系两大体系。其中法律体系为住房保障提供制度保障，实施机构体系为住房保障提供实施保障，两者共同作为国家住房保障的工具，对住房保障起着完整而规范的调控作用。 　　⊙ 住房保障法律体系特征及其作用 　　经过长期的法制实践历程，国外住房保障制度的法律体系都已基本形成了互补性较强的趋向完善的住房保障法律体系。这个体系包括宪法、民法等一般性综合性法律中的相关法律条文，也包括综合性的社会保障法律中的有关住房保障的法律条文，以及有关住房保障的专门律法。整个法律体系在住房保障体制的不同层面上发挥着重要的作用。这些作用体现在以下方