物业治理计划.doc

管理方案 商业经营是商业物业的核心，物业管理服务是为经营创造及维持一个良好的经营环境。 管理模式 商业经营与物业服务是两种概念，不同的功能区域，要使两种功能发挥积极的作用：管理体制应采用：企业化、专业化、一体化。 管理思想 以经营信誉，打造企业品牌，全面质量管理，赢取经济效益，以此为依据，扩大业务，进而提高服务质量。 指导思想，以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的。 管理重点 完善服务，建立商业形象 管理也是服务，为客户提供全方位品质的服务，与客户建立良好的服务关系，让客户享受到一个安全、舒适的工作环境，通过客户的口碑，树立和扩大物业的商业形象。 环境管理责任到人 清洁是写字楼管理水平的重要标志，保洁工作责任到人，才能充分发挥每个人的积极性，树立环保意识，认真做好每天的工作，从而保证物业的环境卫生半部保持最佳状态。 加强保安防范、做好防火工作 以切合实际的人员防范为主，以现代科技为辅的安全管理防范理念。严格出入管理制度，定期适时进行消防安全宣传教导，制定特发事件应急方案，使物业能在长年平安的条件为客户服务。 管理架构设置 以规范管理的角度及持续发展的战略层面，应按职能划分设置架构，结合实际情况，按实际需要将各职能或专业人员配置其中，管理架构采用直线职能制，按职能设置相应部门。 公 公 司 总经理 安全管理部 工程管理部 行政人事部 账务管理部 客户服务中心 机构设立说明 1、客户服务中心： 负责与客户的沟通联系； 负责物业的日常清洁工作监管 负责物业公共区域及周边的绿化环境布置； 负责物业的除虫灭害工作； 协助客户处理租赁工作； 负责客户的搬入和迁出协调工作； 负责客户档案的建立与管理工作； 负责物业的一切庆典服务的布置，及为客户的庆典活动提供必要的帮助。 2、安全管理部： （1）负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作； （2）成立义务消防队，定期举行消防演习； （3）负责物业的日常巡楼工作和固定岗位的安排； （4）负责停车场的的秩序管理工作； （5）负责监控室管理工作； （6）负责安全管理员的管理、培训考核工作。 3、工程管理部： （1）负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运行。 （2）负责物业机电设备的日常维护保养工作； （3）制订长期和日常的维修保养计划并付诸实施； （4）负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养工作； （5）负责物业高低压配电室，空调机房的值班和日常维修保养； （6）协助做好工程管理部需使用工具，设备材料的选购，库存和保管使用工作； （7）负责客户的装修方案的审核、监督、管理工作。 4、行政人事部： （1）负责人力资源管理、招聘人员、开展员工培训工作； （2）负责员工工作考勤； （3）负责收集、整理和保存公司资料及人事档案管理； （4）负责公司所需物品的后勤采购工作，并负责物品的入库和出仓的登记； （5）负责员工餐厅的监督、检查和管理工作； （6）组织开展企业文化活动。 5、账务部： （1）建立和完善公司的财务管理体系； （2）负责公司财务计划的编制、依法组织财务活动和经济核算，定期编制账务报告并按照收支隶属关系合并上报； （3）负责公司资金的筹集、管理和控制、做好资金的收支及平衡调配工作，确保公司资金的合理运用； （4）负责公司各项财产的核对和抽查，审核财务、成本、费用等各项指标，检查各项物资增减变动，结存情况； （5）负责公司财务报表汇总、账册、凭证、报告等各种资料的整理立卷归档工作； （6）负责公司职员工资及奖金的发放，个人所得税的代缴以及各项税收的申报和缴交工作，负责进行税务登记，年审等相关事宜； （7）负责公司的账务审计工作； （8）协调处理税务、银行、审计等部门的关系，配合其完成 评估工作； （9）监督租金及管理费的收缴，抓好各种应收款项的收取工作，核算长期拖欠不清的款项，督促经办人限期清理。 （10）严格执行现金管理和支票使用规定，做好收费发票的购买、保管、使用及回收工作； 六、人员配备 依据实际情况，岗位安排以精简高效为原则： 客服中心：由1名物业助理组成； 行政人事部；由1名文员组成； 财务管理部：由1名会计、1名出纳组成； 工程管理部；队长1名、巡逻岗合车场管理5人，收费岗3人，顶岗1人，共10人。 七、 员工培训 对在职员工通过业余学习，岗位培训、专题培训、社会培训等方式，针对不同工种，开展员工履行岗位职责所必需的业务知识和专业技能培训，通过实际工作中所产生的问题，不定期地举行专题培训，在平时每个月至少组织全体员工开一个专题培训会。 八、管理费预算 1、现时每月的营运收入财务已有报表反映，但办公成本不够清楚，建议办公区域装上用电计量表，以及公共区域的用电设备也装上计量表，合理计算租户的用电分配。