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政经视点 基于有效需求角度分析以房养老的困境 唐 旭 （武汉大学社会保障中心，湖北 武汉 430072） 【摘 要】以房养老其实质是一种商品，那么就必然会受市场需求的影响。本文从市场有效需求角度来分析以房养老遭遇困境 的现象，并进一步分析了影响其有效需求的因素，在此基础上提出对完善以房养老市场，增加其有效需求的思考。 【关键词】以房养老；市场；风险；需求 2011 年9 月底，全国政协举办的“大力发展我国养老事业” 力。这两者必须同时具备才能完成这场交易。 提案办理会上，“以房养老”的提案成为公众关注焦点，同时中 从整体上来看，由于养老负担的加重，以房养老能够有效 信银行也率先在全国进行了以房养老的试点，究竟以房养老能 的提高老人退休后的生活水平，同时中国城镇老人拥有完全产 否“破冰”，还有待进一步观察。 权的住房的平均比例是比较高的，达到86.1%，那么在“空巢化” 一、以房养老困境与有效需求 比较严重，老年抚养比偏高的情况下，以房养老的潜在市场需 目前我国有60 岁以上老人1.78 亿，占总人口的 13.3%，其 求应该是比较大的。但以房养老模式在我国实际情况却并不如 中不能自理的失能老人约1036 万人，半失能老人约2135 万 预期一样。南京的养老院养老模式，上海的以房自助养老模式， 人，大中城市空巢家庭达到70%。我国目前的养老模式主要是 北京的租房养老模式，其实质都是以房养老，但是各地的以房 子女赡养和退休金。随着老龄化的加重，“空巢化”加剧，大量的 养老模式试点均没有达到理想的效果，参与这种模式的老人寥 “四二一”家庭出现，子女的养老负担非常重。同时由于种种历 寥无几，并且很容易出现纠纷，以房养老模式在我国的发展一 史原因，退休金和社会保险覆盖的老年人群体面比较小，或者 直步履维艰。既然以房养老是一种商品，那么其市场交易量就 退休金和社会保险的金额比较少，难以保障老年人的正常生 必然受市场有效需求的影响。一个商品的设计得再完美，如果 活，政府对养老的财政支持压力比较大。因此社会积极的探索 有效需求不足，那么其在市场的占有份额必然不高，以房养老 多支柱的养老模式，以房养老作为一种解决养老问题的有效补 也是如此。从以房养老本身来看，其潜在市场需求是比较高的， 充，得到越来越多人的关注。 但是由于种种原因，其有效需求不足，那么以房养老难以在市 以房养老又称反向住房抵押贷款，指房屋产权拥有者将房 场推行就很好解释了。 屋抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人 二、影响有效需求的因素 年龄、预期寿命、房产现值以及房产预期等因素后，每月给房主 （一）潜在需求和现实需求的矛盾 一笔固定资金。房主继续拥有居住权直至去世，房主去世后，金 从以房养老的设计来看，比较适合那些退休后收入较低的 融机构出售其抵押房屋，所得用来偿还贷款本息，升值部分归 老年人，同时对这部分老年人群体的边际效用也是最高的，但 抵押人或者其继承人所有。这种养老模式对刺激消费，完善二 从实际情况来看，这部分老年人家庭的经济条件较差，往往只 手房地产市场，减轻养老负担有非常积极意义。 拥有一套住房，房产往往是家中的最高价值的资产，是作为最 以房养老实质就是将房屋当成一种“保费”参保。但是这种 后的一道保障线。出于谨慎原则，因此这部分老年人往往是不 参保方式与一般的社会保险不同，首先政府不承担兜底责任， 会轻易抵押房产的。同时，收入较高的老年人，可能拥有2 套或 自愿参保；其次是不纳入社会统筹，完全意义上的个人生命周 者多套住房，但是此种情况下，以房养老对他们的边际效用很 期内的财产再分配,符合生命周期理论。从市场参与主体来看， 小，参加以房养老对他们的生活改善度并不会很明显，那么他 以房养老可以看成是是金融机构和以房养老消费者的一场博 们对选择的积极性自然不会很高。这两者的矛盾，造成了有房 弈，一方面，金融机构是以盈利为目的，那么金融机构必然会制 的不