新城长岛开盘方案.doc

新城·长岛开盘方案 ??? 通过前期的区域价值炒作及亮相推广宣传，目前新城长岛项目已经积累了一些客户，并在销售中心正式对外开放后，项目进入全面推广阶段，为项目的开盘做造势。 前期的推广只不过是拉开了序幕，真正考验我们的是项目公开发售。从营销推广的角度看，任何楼盘一旦开盘，就必须把握“短、频、快”的节奏，即在短时间内积极消化货量，加速发展商资金回笼，创造销售热潮，才可能引爆市场热点。因此，在营销推广方面需要的是在短时间内集中宣传优势，能够形成一定的宣传攻势和制造热点话题，使项目在短时间内成为市场瞩目的焦点，积极地推动销售开展。 按照营销推广节奏的划分，目前项目基本完成了首次开盘的前期亮相准备及蓄客阶段的目标。按照计划长岛项目在9月下旬开盘，结合9月16日的产品说明会，项目的预约登记要马上启动，时间紧迫。 ? 一、开盘销售目标 ????? 盘后一个月内销售150套以上。 ????? 回笼资金4500万以上。 二、推货量分析 针对新城长岛今年9月开盘以及明年的推货计划，从整个项目组团下共有40栋公寓房2038户，连带89户别墅，其中项目东北片12栋房子为开盘时推出，现长岛今年具备施工条件下开盘所推货量在674户，所推房子其中两栋共74户会在今年11月份开始推出。现开盘货量600套，其中138栋108户房子预留给拆迁户回迁，122栋36户为内部关系户所消化，剩下456户推向广大群众，预期开盘消化量在250－300户。 市场营销现状：附近楼盘情况 ? 世纪华城 发展商：常州市华强房地产开发有限公司 工地位置：长江路西、老312国道北侧 总建面积：31万平方米，其中，商业6万平方米，住宅25万平方米 推出住宅面积：3.5万平方米????????? 推出户数：364户 平均单价：3480元/平方米??????????? 主力面积：86-102平方米 开盘日期：2006年5月28日????????? 销售率：35%（约120户左右） ? ? 绿园·爱舍（品舍） 发 展 商：常州万联房地产开发????????? 行销企划：常州新东方营销策划 规划用途：居住??????????????????????? 工地位置：常州湖滨路西侧 占地面积：7 万㎡总建面积：14 万㎡ 新推户数：219㎡ 平均单价：3000元/㎡公开日期：2006.7.2 销 售 率：60 % ? ? ? ? 荣亨逸都 发 展 商：常州荣亨房地产发展有限公司 规划用途：商业、住宅????????????????????? 工地位置：荆川东路23号 基地面积：10万㎡总建面积：20万㎡ 单价范围：3488-4700元/㎡平均单价：4100元/㎡ 主力面积：117㎡-136㎡一期户数：748户 销售情况：约350户左右 ? 2. 机会与问题分析： 从以上表格显示，周边具有竞争的几个楼盘的资料看出它们所占的面积和货量远远没本项目的货量大，且三个楼盘的均价在3500元左右规划和设计上都比不上本项目，但个别楼盘价格的低开将会吸引住一部分中低端的客户。本项目主要的机会：最终货量以及长期的销售过程当中，价格在不断的上涨，无形当中产品的包装、设计、景观规划都要精益求精，把项目上的形象提高。挑战：其周边楼盘亦对本项目虎视眈眈，密切的留意着本项目的推广，价格，户型等等，亦会进行一系列的优惠措施，吸引更多的客户。优势：本项目小区规划以及三面环水的布局，以及小区的配套完善，交通便利是整个常州地区其他楼盘不可复制的。劣势：新城品牌已深入常州民心正所谓树大招风，对于前期给客户的信息量太少，开盘时间有一定的延后，主体均价比前段时间有一定量的增涨，引至客户在网上发表了一小部分对于本项目不利的言语。 3. 目标： 在现场的反映来看已领取本项目2000元优惠卡的客户共有393个，3000元卡的共有493个，5000元卡的有162个客户，从现场销售人员以点对点的电话通知客户到现场交2000元的预约保证金客户当中，在销售中心揭幕当天已领取2000元优惠卡的客户较大份额的意向表示不再考虑本项目的房子，其原因各种各样，有较大的一部分客户因为开盘时间延后已购买了其他楼盘的房子。本项目开盘前的目标客户群是400个保证金客户，以上数据总比例来看，对产品说明会到现在所收取的2000元预约保证金的客户共313个还没达到400个客户，建议在广告推广上加大宣传的力度，加上产品说明会对客户的预热，为本项目开盘前的目标客户累计的更多，以争取较大份额的成交。? 4. 客户群需求分析 据统计已领卡的客户需求面积的区间统计： 从以上表格统计出已领取2000元、3000元、5000元的客户前期意向中得出客户需求面积100㎡以下的居多占了811个客户当中的36％，100㎡－120㎡的需求面