西安市经济、物业现状.docx

西安市城市经济、物业现状摘要：致力于公司实现有质量的增长的规模化指标,提高收并购工作效率,降低受并购风险;提高收并购公司后项目接管的效率及质量，促进金地物业管理集团公司各项管理标准的植入、监控管理行为。基于本地市场的特殊情况,特做出对本地市场的经济水平统计分析、人均消费能力统计分析、物业费水平统计，另附有本地高新区市场的部分大盘信息情况。随着房地产市场的进一步发展，物业管理行业在今后的几年将出现更大的发展空间，必将呈现出向品牌化、集约化、市场化、规范化、规模化、产业化、集团化的发展趋势。但是，由于物业管理行业是一个利润相比低微的行 业，以规模化发展来克服成本因素是行业内较为普遍的做法。只有扩大规模，才能使成本相对更低，企业才能获得相对可观的利润。关键词：西安市、经济水平、人均消费能力、物业市场环境、物业费水平。一、城市综合现状：???　　2015年末全市常住人口870.56万人，比上年末净增加7.81万人，其中，男性人口446.91万人，占51.3%；女性人口423.65万人，占48.7%，性别比为105.49（以女性为100，男性对女性的比例）。全年出生人口8.80万人，出生率为10.15‰；死亡人口4.78万人，死亡率为5.51‰；自然增长率为4.64‰。城镇人口635.68万人，占73.02%；乡村人口234.88万人，占26.98%。年末全市户籍总人口815.66万人，比上年增长0.05%。?经有关部门核算，全年地区生产总值（GDP）5810.03亿元，比上年增长8.2%。其中，第一产业增加值220.20亿元，增长5.0%；第二产业增加值2165.54亿元，增长6.8%；第三产业增加值3424.29亿元，增长9.5%。第一产业增加值占地区生产总值的比重为3.8%，第二产业增加值比重为37.3%，第三产业增加值比重为58.9%。全年非公有制经济增加值3066.88亿元，占地区生产总值的比重为52.8%，比上年提高0.1个百分点。2011—2015年生产总值及其增长速度二、人均消费能力：?2015年西安市居民人均可支配收入27845元，比上年名义增长8.77%，扣除价格因素实际增长8.01%。城镇常住居民人均可支配收入33188元，比上年名义增长8.05%，扣除价格因素实际增长7.30%;农村常住居民人均可支配收入14072元，同比名义增长9.10%，扣除价格因素实际增长8.34%。全年社会消费品零售总额3405.38亿元，比上年名义增长10.1%，扣除价格因素实际增长10.4%。2015年居民消费价格指数(CPI)比上年上涨0.7%。八大类商品“五升三降”，食品上涨0.5%，烟酒及用品上涨2.6%，衣着上涨3.3%，医疗保健和个人用品上涨2.2%，娱乐教育文化用品及服务上涨1.3%，居住下降0.3%，家庭设备用品及维修服务下降0.3%，交通和通信下降1.2%。12月份，居民消费价格同比上涨1.8%，环比上涨0.4%。三、物业市场环境：西安市物业管理行业共有独立法人单位1736家，产业活动单位136家，重点物业服务企业61家，占重点服务企业数目的11%，占全部物业服务行业法人单位数目的3.6%，重点物业服务企业全部位于城区。(一)物业服务服务企业情况企业规模小。西安市1736家物业服务企业中共有从业人员4.9万人，其中，女性1.83万人，占37.3%，平均每个企业从业人员不足30人。大部分企业没有资质等级。从企业法人资质等级分类来看，物业服务企业具有一级资质等级的企业仅有14家，占0.8%；具有二级资质等级的企业有316家，占18.2%。总体来看，仅有21.5%的企业具备资质等级。港澳台及外商投资的物业服务企业占比低。从登记注册的物业服务企业资产来源看，内资企业有1719家，占比99.02%；港澳台商投资仅有8家，占0.46%；外商投资有9家，占0.52%。由此可见西安市物业服务市场开放程度小，吸引外资能力有限。私人控股的物业服务企业较多。从控股情况来看，国有控股企业103家，占5.9%；集体控股73家，占4.2%；私人控股1221家，占70.3%；港澳台及外商控股17家，占0.98%；其他322家，占18.5%。(二)物业服务服务企业情况物业服务企业成本支出及控制措施西安市的物业服务企业较大的成本支出项目主要在于劳动力成本支出、设备维护维修费用、对外公关费用和外包费用等。目前，西安市物业服务企业控制成本的措施有：各项目资源共享、节约费用的奖惩制度、采购招标、前期介入、精简队伍、智能化管理、形成产业规模和业务分包等。物业服务企业盈利来源及业主对自治的认识物业公司的收入来源主要在于物业服务费以及有偿增值服务。经调研发现，物业服务企业盈利没有达到预期目标的主要原因有：政策支持不足（占30%）、缺乏规模优势（占15%）、物业服务