商品房买卖合同纠纷的案件评析及对策.pptVIP

前 言 房地产业迅猛发展，使房地产业在我国国民经济中的基础性、先导性、支柱性地位越来越突出。但是商品房市场的发展变化，使得商品房买卖纠纷也日益增多；特别是在房地产市场的调整阶段，买受人会采取比较轻易使用法律手段，来实现取得经济利益的目的。我们在这种市场环境下，更要厘清商品房买卖合同纠纷案件涉及的主要法律问题，正确判断买受人的诉求是否合理，我们既要满足买受人合理的诉求，防止发生群体性诉讼，又要坚决拒绝买受人的非份要求，维护公司的合法利益。 我们通过分析商品房买卖合同纠纷的案例，认为常见的商品房买卖合同纠纷有以下类型： 一、出卖人逾期交房类 （一）责任来源：预售合同第十三条逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理： ? （1）逾期在30日之内，自主合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。 （2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自主合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之叁的违约金，并于该商品房实际交付之日3日内向买受人支付违约金。 （3）除本条上述（1）或(2)中表述的违约金外，出卖人由于逾期交房事宜不向买受人承担任何其他赔偿责任。 根据上述约定，出卖人延期交房时，买受人有权依据合同约定要求出卖人支付违约金，直至要求解除合同，并支付违约金。 （二）相应案例简述：（良友木业（私人）有限公司诉北京庄胜房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案） 原告良友木业（私人）有限公司诉称，１９９６年３月２７日，我方与被告北京庄胜房地产开发有限公司（以下简称庄胜公司）签订了二份外销商品房预售契约。我方依约向被告支付了购房定金４０００新加坡元，交付了购房款２５５４０９．６０新加坡元。被告应于１９９７年６月３０日之前交付房屋，但被告违约至今未交付房屋，要求解除合同，返还我方已支付的购房款赔偿利息损失，双倍返还定金并支付律师费用。被告庄胜公司辩称，原告所述案件事实属实。本案中我公司与原告既约定了违约金，又约定了定金，我公司认为，原告可以选择适用违约金或者定金条款。原告要求我公司给付其律师费的请求，没有法律的依据，不同意给付。 法院审理查明，１９９６年３月２７日，原告与被告签订了二份北京市外销商品房预售契约，主要内容为，被告将其所有的北京庄胜广场第二座第１０楼１００６、１００７室楼房二间，预售给原告。每建筑平方米售价分别为４３４９和睦４１４５新加坡元，二间房屋建筑面积均为７６．３５平方米，二间房屋的房价款分别为３３２０２６、３１６４９８新加坡元。双方同时还约定，被告应于１９９７年６月３０日前将房屋交付原告，逾期超过１８０日未交付房屋的，原告有权终止本契约，被告除在契约终止后３０日内，向原告双倍返还定金外，并须将原告的房价款及利息全部退还原告，利息按中国人民银行固定资产贷款利率计算。双方并在原北京市房屋土地管理局办理了预售登记备案手续。契约签订后，原告依约向被告支付购房定金４０００新加坡元，支付了购房款２５５４０９．６０新加坡元。现被告尚未将该房交付原告。 法院认为，合同履行过程中，原告依约支付了定金及购房款。被告逾期１８０日尚交付房屋，被告的行为已构成违约，故原告要求解除合同，赔偿利息损失及双倍返还定金的请求，理由正当，不违背当时的法律、法规的规定，应予支持。被告关于本案定金及违约金只能选择其一适用的抗辩理由，依据不足。原告要求被告赔偿其律师费的请求，于法无据，且双方对此无约定，本院不予支持。综上所述，判决：一、解除原告良友木业（私人）有限公司与被告北京庄胜房地产开发有限公司于１９９６年３月２７日签订的《北京市外销商品房预售契约》。二、本判决生效后３０日内，被告北京庄胜房地产开发有限公司返还原告良友木业（私人）有限公司购房款２５５４０９．６０新加坡元。利息的支付，折合人民币后，按中国人民银行同期固定资产贷款利率计算，自１９９７年７月１日起，至付清时止。三、本判决生效后３０日内，被告北京庄胜房地产开发有限公司双倍返还原告良友木业（私人）有限公司定金８０００新加坡元。四、驳回原告良友木业（私人）有限公司其他诉讼请求。 （三）案