恒达世行市场观察(2011第1期).doc

恒达世行房地产市场观察 2011年第一期 目 录 前 言………………………………………………………………2 一、恒达世行房地产市场观察要点…………………………………3 二、房地产行业政策分析……………………………………………6 （一）房地产政策的主要内容及分析………………………… 7 （二）“限购令”政策分析…………………………………… 14 三、2010年山西省房地产市场运行情况………………………… 18 （一）房地产开发投资情况……………………………………18 （二）开发企业本年土地购置和开发情况……………………19 （三）各类商品房建设情况……………………………………20 （四）各类商品房销售情况……………………………………28 （五）各类商品房销售价格……………………………………33 四、2010年山西省各地市房地产市场基本情况………………… 36 （一）各地市房地产开发投资情况……………………………36 （二）各地市商品房销售情况…………………………………38 （三）各地市商品房销售均价…………………………………41 五、恒达调研：太原市高档住宅市场分析…………………………42 （一）太原市各城区高档住宅市场分析………………………42 （二）太原市高档住宅价格特点分析…………………………52 （三）太原市高档住宅客户群分析……………………………54 前 言 对于房地产行业而言，2010年是不平静的一年，由于房价的过快上涨，中央政府先后出台了“国十一条”、“国十条”、“国五条”，直至2011年年初的“国八条”，同时还不断出台了一系列的配套措施，虽然这些政策在内涵上是一脉相承的，但其严厉和详细程度是逐步深化的。如今，政策的效果已初步显现，而调控的步伐还不会停止，为此，我们将这些政策作了较为系统的梳理和分析，并重点梳理了“限购令”的有关情况，以便大家对政策作进一步深入理解和分析。 在行业和政策不断出现新情况的条件下，山西省的房地产行业运行情况如何？在刚刚过去的“十一五”期间，山西省房地产行业发生了怎样的变化？针对这些大家关注的问题，我们对山西省2010年房地产运行情况进行了总结，其中包括了“十一五”期间的发展状况，并对2010年各地市房地产行业运行的基本情况作了简单的对比。 此外，针对太原市高档住宅比例快速增加的情况，本期我们在市场调研的基础上对太原市的高档住宅市场进行了简要的分析，在今后的各期中，我们还会有针对性地作出专题调研并与大家共享。 声明： 本报告的数据来源于国家统计局、山西省住房与建设厅、山西省统计局、太原市国土资源局、太原市房地产管理局等部门以及我公司的市场调研，这里对提供数据的部门表示衷心的感谢！由于人力物力所限，内容难免有疏漏之处，望广大读者批评指正！ 一、恒达世行房地产市场观察要点 （一）房地产行业政策分析 2010年初至今的房地产调控政策最主要的目标是控制过快上涨的住房价格，强化地方政府职责、抑制不合理需求、增加有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管是整个调控过程中的主要措施，从“国十一条”到“国十条”再到“国八条精神内涵上是完全相同一脉相承的深化贯彻落实方面制订更加详细的规定更加明确的要求。调控政策。虽然不可能一直持续，立竿见影的抑制市场需求的无疑将为保障性住房建设等调控手段争取更多的时间，从而从根本上调节中国房地产的供需关系，实现房地产市场健康稳定发展的长远目标2010年开发企业土地购置面积客群主要集中在家庭收入在50万元以上的政府官员和私营业主以及部分经济效益好的私企高层管理人员在购房过程中价格已不是主要考虑因素，他们更注重开发商的品牌实力以及后期的物业管理服务。2011年山西省房地产市场趋势分析 受宏观经济和政策的影响，2011年山西省房地产市场可能呈现如下趋势： 1．保障性住房的投资和建设会大幅增加，尤其是公共租赁房的建设会有一个新的起步。 2．省会城市太原依然是全省房地产业发展的核心城市，一段时间内住宅的销售量会保持较低的水平，但销售价格大幅度下跌的可能性并不是很大；在限购令的影响下投资的需求会更多转向商业地产，住宅的需求将主要集中于首次购房或改善性需求，因此已经或将要获得土地的开发商有可能在规划上做出修改，增加中小户型的比例。 3．如果限购细则不发生变化，部分投资需求会转到某些地级市或太原市的郊区郊县，受同城化战略和交通规划等影响，地级市中的晋中市可能成为热点投资区域，住宅价格也有可能会有较大幅度上涨。 二、房地产行业政策分析（2010年1月至2011年2月） 表2-1 2010年1月-2011年2月中央房地产政策一览表 政策 类型 时 间 政 策 部 门 房地产市场政策 2010.01.07 关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国十