浅析我国目前房地产评估中存在的问题及相应的对策.docx

浅析我国目前房地产评估中存在的问题及相应的对策 来源：中国商界·下半月?? ?? 2012年1期 ?? 　　?　　中图分类号：F293.2 文献标识：A 文章编号：1006-7833(2012)01-056-02?　　?　　?　　摘 要 随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟，房地产业已经成为国民经济新的经济增长点，但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业。中国的房地产行业也存在许多问题。因此，如何正确、有效、有序规范的进行房地产估价显得愈发重要。本文阐述了房地产评估的重要性，分析了我国房地产评估市场的现状与存在的问题，提出了规范中国房地产评估市场的建议和对策。目的在于为中国房地产评估指明正确的方向。?　　关键词 房地产评估 规范 重要性 问题 对策?　　?　　一、引言?　　中国是一个人口大国，因此在中国，人们对于商品住房或者商业用房的需求都是无比巨大的。房地产行业也理所当然的成为热门行业。但是也正由于房地产行业的高速发展，也带来了泡沫经济，金融风险等诸多问题。由于中国的实际情况，再加上房地产行业自身存在的弊病，中国的房地产评估市场存在许多问题，这些问题的引起值得我们深思，更值得我们去解决。?　　（一）房地产评估的研究背景?　　自从2000 年上海、深圳等城市房地产市场高速发展以来, 西北地区如兰州、西安等许多城市房地产市场也逐渐升温。伴随着我国经济发展速度的加快、人们经济生活水平的空前提高,房地产市场的发展也进一步成熟。与之相适应, 房地产评估在社会经济生活中的作用也越来越大, 无论是房地产的买卖、租赁、拍卖、保险、课税, 还是房地产的征用、拆迁、补偿以及房地产的法律纠纷, 甚至国有企业改制、合并、破产清算等, 都离不开房地产评估这一基础性定价工作。?　　（二）房地产评估的研究现状?　　中国房地产估价行业起步于上世纪80年代中期, 由于行业起步较晚及我国的特殊国情,整个房地产估价行业一直处于政府主导的状态,近年来,伴随着我国经济的快速发展,房地产估价服务成为涵盖房地产开发经营、企业个人融资、司法诉讼、拆迁、课税等经济活动中不可缺少的基础性工作。我国在1992年建立了房地产估价师执业资格制度，1995年实施了全国统一的房地产估价师职业资格考试制度，1998年开始实行房地产估价从业人员持证上岗制度。目前我国从事房地产的中介机构有6000多家，约3.5万人取得执业资格，3万多人注册执业，房地产估价行业从业人员超过25万人。?　　二、房地产评估存在的问题及原因分析?　　（一）房地产评估存在的问题?　　1.评估机构管理体系混乱。从我国目前管理体制来看，评估业有房地产评估、土地评估和资产评估，且主要分属于建设部、国土资源部和国有资产管理部，相应的评估人员也分为房地产估价师、土地估价师和资产评估师，各自形成了自上而下的管理系统，制定的管理办法多从本部门出发，未经过很好的协调与沟通。当一份土地评估报告有争议时，房地产评估机构和资产评估机构无法对其进行评价，这突出表现为一个部门的评估结果不被其他部门认可。这种现象限制了公平竞争和优胜劣汰，不利于评估行业的发展。?　　2.评估人员整体素质不高。从整个评估行业来看，专业评估人员数量较少。有评估执业资格的房地产估价师和土地估价师等专业人员总数不超过6万人，而实际在各类房地产评估机构中工作的大概只有 4万人。而这其中还有大约1/3的兼职人员。?　　3.评估报告的可信度较低。在目前的中国，许多房地产评估机构都会出具评估报告，然而这些评估报告却因为评估人员的水平，机构的领导的不重视导致质量很低，缺乏可信度。?　　4.制度建设落后，行业缺乏规范。?　　5.国外评估机构的冲击。国外对估价师的准入门槛相对较高, 且多以考试准入为主(英国和我国香港地区采用评价准入制度), 基本上都要求大学文化水平, 考试内容除了评估原理、实务、法律法规外, 还包括房地产市场分析知识的考核, 如民法、建筑技术、经济学、城市规划等科目。注册的管理机构也以政府机构为主, 如国土厅、建设部, 且不是一经注册就可以行使执业资格权利, 需要经过一到两年的估价实务训练, 实习期间有专门的估价师对其业务能力进行检查指导,并做好记录。由于境外机构一般具有良好的品牌形象和先进的经营理念，他们必将抢占我们的市场和人才。?　　（二）原因分析?　　1.管理不善?　　（1）政出多门。房地产评估收益颇丰，由于利益的驱动，对这一市场和业务行使管理或施加影响的政府职能部门很多，即房地产管理部门、国家管理部门、土地管理部门，物价管理部门，金融部门对房地产评估干预和垄断的力度也越来越大，因此实际形成了“五马分尸”的局面。这五个部门在管理上各施其政，在政策上各行其是，无法形成统一的法规规定、管理制度，把完整的房地