淮安房地产市场研究报告.doc

登达集团·淮安项目 【房地产市场研究报告】  调研计划 调研缘起 房地产项目的开发必然涉及到区域市场的发展现状、趋势以及消费群体等等方面的内容，因此要求对项目区域市场的情况有着相当的了解和把握，只有充分了解项目所在市场的基本情况，才能更好的在尊重市场的前提下，制定企业以及项目发展战略，并采用行之有效的方式和方法，取得项目开发的成功，达到企业利润的最大化。 淮安房地产市场对于我们来说，属于未曾开发的市场，因此对于当地市场的基本情况处于了解但不熟悉的状况，因此我们有必要对淮安房地产市场的发展作详细而又针对性的市场调查，以掌握尽可能多的资料，真正倾听市场的声音，为项目开发制定完善的发展战略，并进行准确的市场定位和项目定位，以有效的规避风险、保障项目开发的成功并获取最大化的利润，达到双赢的局面。因此本次调研主要从宏观、微观方面对市场进行调研分析，以准确的把握市场脉搏，并为后续工作的跟进作准备和引导。 调研目的 针对淮安大学城地块进行有针对性地市场调研，以对项目的开发作出相应的市场评价，并对未来市场发展趋势做预测和估算,主要有以下目的： 1、了解淮安宏观市场状况，包括行政区划、政策、经济、市场等方面； 2、了解淮安房地产市场发展概况，包括市场供需、潜在市场供给等； 3、了解淮安住宅市场和商业物业市场供需状况，包括相应的产品、价格、规模以及市场供需等方面； 4、了解淮安商业发展状况，核心商圈、典型商业及发展趋势； 5、了解淮安市场消费者需求特征、置业特征等，并对潜在消费者的需求做相应了解和调查； 6、了解淮安投资市场特征，包括投资置业者群体构成、投资额度、投资取向等； 7、了解淮安未来房地产市场开发状况，包括现期土地出让、开发进度、开发规模、潜在竞争物业开发等方面； 8、了解项目周边环境、市政规划、直接竞争对手、潜在竞争对手等方面的情况和信息； 调研内容 序号 调研项目 主要内容 调研目的 一 城市发展 淮安城市发展状况、地理、交通、市政、教育、城市规划等方面的内容，以及与周边城市之间的比较和联系等； 战略定位 项目定位 二 政策解读 淮安地区性政策，包括土地、规划、建设、税费等政策，以及国家对房地产行业的调控政策在当地的解读以及执行等情况； 项目开发 三 商住项目 对当地商住开发项目进行实地采盘，包括区位、规模、价格等基本信息，也包括产品、规划、客户、开发及营销策略等综合信息； 项目定位 产品定位 价格定位 四 商业发展 城市商业发展概况，以及商业未来规划情况，项目区域商业发展及未来前景等； 商业定位 五 项目区域 项目地块特征，周边项目及配套，片区整体规划，未来发展前景，区域竞争状况等方面的信息，以及大学城对项目开发的影响力评估等； 产品规划 价格定位 六 客户群体 客户群体特征、投资置业心理、偏好、承受水平以及对产品、规划、区位等方面的需求特征；商业消费习惯、消费水平等。 客户定位 营销定位 价格定位 调研安排 人员安排 本次调研由圆满公司组建市调小组，包括华东事业部策划总监王嘉伟、泗县项目策划师范超、市场研究主管熊茂荣，王嘉伟担任任本次调研的组长。 时间安排 调研项目 12.30 12.31 01.01 01.02 01.03 01.04 01.05 01.06 01.07 01.08 主要负责 一、城市发展 熊、王 二、政策解读 熊、王 三、商住项目 熊、范、王 四、商业发展 熊、范 五、项目区域 熊、范 六、客户群体 王、范、熊 调研范围 实地调研主要集中在淮安市区，包括清河区、青浦区、经济开发区、淮阴区，以及周边区域基本概况（资料查询）。 调研工具 电脑、数码相机 笔记本、地图 调研方法 抽样调研：选取具有代表性的个体进行针对性较强的调研，以切实了解市场状况，获得更为准确、全面的信息，对于备选样本经过严格的帅选，并对调研结果进行论证和检验； 定点观察：由专人定点在特定的时间地点对特定的对象进行观察，并记录其行为特征，包括城市在不同时段、不同区域的人口流动和集中程度，以及不同类型消费者的消费习惯等方面的内容，通过反复观察和数据记录来了解对象特征； 资料查询：通过网络、电话等方式方法对相关资料进行查询，以寻找对市场论证有效的资料和资源； 实地走访：对相关以及典型对象进行实地走访，以从主观和客观两个方面充分感受对象的特征，从个体特征推断整体特征，更好的把握市场脉搏； 专家咨询：对房地产开发的专业人士、现场人员、研究人员、政府主管领导等房地产开发的专业人士和专家进行访谈，切中问题要害，听取多方声音和观点，以在本项目开发中寻求突破； 深度访谈：对特定的客户群体和对象，就某些问题进行针对