物权异议登记与民事确权之诉制度中的司法实务问题.doc

在物权法体系下，不动产登记机关只对有关登记事项进行形式审查，而不承担对实体权属争议的确认和实质审查责任，故原告张云海夫妇的权利保护应当通过异议登记和针对泰江公司的诉讼寻求最终处理结果。现提起行政诉讼不仅无益于实体争议的解决，也浪费了有限的司法资源。不动产物权变动的实务分析----物权异议登记与民事确权之诉制度中的司法实务问题 2009-05-20 21:44 【作者】 成都市房屋产权监理处 刁其怀 一、共有人的优先购买权与承租人的优先购买权 《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第92条规定：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持”。《物权法》第101条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”。《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。因此，当共有人将其共有财产出卖时，由此产生共有人的优先购买权与承租人的优先购买权的冲突问题。在此情况下，应确定共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。共有人的优先购买权是从共有权中派生出的一项权利，它是基于共有人对共有物的所有而对共有人所有权的一种法律保护。承租人的优先购买权是从租赁权中派生出的一项权利，它是基于承租人对租赁物的租赁而对承租人租赁权的一种法律保护。尽管目前各国法律对租赁权的保护已呈物权化趋势，但租赁权毕竟还只是基于合同而产生的一种债权。当物权与债权并存时，物权具有优先于债权的效力。因此，共有人的优先购买权应具有高于承租人优先购买权的法律效力。 二、合同无效与撤销登记 在房产登记实务中，经常遇到这样的情况：甲乙双方房屋转移登记行为已经完成，而双方发生纠纷，之前签订的转移合同被法院或仲裁委员会以隐瞒真实情况等原因宣布无效，法律文书仅宣布甲乙双方当事人之间的转移合同无效，对已发生的房屋登记行为不做任何表示。现失去方甲持该法律文书要求登记机构注销乙取得的房屋权属，登记机关将做何处置呢?《房屋登记办法》第81条规定：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外”。照此规定，登记机构似乎可以撤销乙所取得的房屋登记。但在笔者看来，这是大有问题的。首先，按照《物权法》的规定，涉及房屋登记仅有转移、变更、注销、更正、异议，预告、地役权、抵押权登记类型，何来一种撤销登记?其次，合同被法律文书宣告无效，一方单独向登记机构撤销已发生的房屋登记可以吗?按照权威学者对《物权法》的解读，我国采行的是物权变动要因主义，即物权变动的基础关系合同无效情况下，物权变动自始即未发生，失去方可基于所有物返还请求权要求取得方返还房屋。按《房屋登记办法》第75条的规定，在不涉及房屋权利归属前提下，登记机构可予以主动进行更正登记，恢复到失去方名下。但依职权更正不适用于这个案例，因为它涉及房屋权利的归属。依笔者之见，失去方单独持合同无效的法律文书要求撤销房屋登记的，登记机构不应受理。因为取得方不愿来登记机关配合失去方办理注销登记，表明其对法律文书有关合同无效的判决是持有异议或是置之不理的，这时需要法院的协助执行，失去方应向法院申请强制执行，由于合同无效的判决文书并无执行事项，因此，法院应再下裁定，明确注销房屋登记，并写明由失去方单独前来登记机关办理相关事宜。 三、一房二卖抑或无权处分 在采取楼盘表控制之前，登记机构在办件过程中，时有发现一个房子办了二个产权证的问题，很多人都认为是开发商一房二卖，其实不然。按照《物权法》的规定，在开发商已为第一个买受人签订合同并完成登记后，第一个买受人已经取得该房屋的所有权，当然开发商就已失去该房屋的所有权(一物一权原则的体现，即一个标的物只能有一个所有权)。当开发商再把该房屋进行第二次买卖时，其实为出卖他人之物，即为无权处分，而非一房二卖。真正的一房二卖是指开发商和第一个买受人签订买卖合同后，在完成登记之前，又将该房屋出卖给第二个买受人，即开发商在与第二个买受人签订买卖合同时，一定还握有该房屋的所有权。一房二卖是有权处分，而非无权处分。对于无权处分，应该按照《合同法》第51条的规定来处理，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。而对一房二卖的情形，一般来说，应看出卖人愿意履行哪个合同，先完成登记的买受人取得该房屋的所有权，未取得房屋所有权的另一个买受人可以要求出卖