地产项目并购及运营过程中的纳税筹划.pdf

商业地产项目并购及运营过程中的纳税筹划 目 录 一、商业地产项目背景介绍 二、商业地产并购及运营所涉及的税收种类 三、 商业地产并购及运营的税收筹划方法 四、 商业地产并购及运营的税收筹划实施方案 一、项目背景介绍 项目背景 B 集团是大型综合商业超市集团，主要经营食品、饮料、日 用百货、服装、电器等两万余种商品，。截止2007年，B 集团 在全国开设了58 家连锁店。其中青岛市连锁店由于经营管理 不善，B 集团计划将其主要业务和资产分拆出售。 A公司关注到该信息，经过初步调查，有一定的投资价值， 因此A公司决定由旗下的子公司AA 收购B 集团的青岛连锁店， 但就其收购的方式需做出合理的纳税筹划。 二、涉及税种 • 商业地产并购所涉及的税收种类 税种 说明 企业所得税 对企业生产经营所得和其他所得征收的所得税 对商品或应税劳务在流转过程中产生的增值额 增值税 征收的一种流转税，并购中发生视同销售行为 提供应税劳务，转让无形资产、销售不动产所 营业税 征收的税 契税 不动产所有权发生转移变动 对经济活动中应税凭证如产权转移书据的数额 印花税 征收的税款 其他税种 土地增值税等 二、涉及税种 • 商业地产运营所涉及的税收种类 教 土 土 育 地 地 运营 增值税 营业税 消费税 及 使 房产税 契税 增 印花税 方式 附 用 值 加 税 税 出售 租赁 联营 所得税筹划较为复杂，因此表中并未包含 自营 其他 三、税收筹划说明 商业地产并购的税收筹划方法 先分立后整体资产转让的筹划 先分立后被收购的筹划 三、税收筹划说明 商业地产运营的税收筹划方法 • 流转税及附加（增值税/消费税/营业税及附加） 1 • 房产税 2 • 企业所得税 3 四、税收筹划实施方案 房产税从价计征和从租计 征的选择的税收筹划计算 过程， 可以参照临界点的比值进 行选择筹划。  从租计征方式下，合理分配 各收入比例，减少房产税计 税基数。  从价计征方式下，合理降低 房产原值，减少房产税计税 基数。