城市社会学—老城南门西地区产权博弈分析.pdf

城市社会学 产权博弈谁动了谁的“奶酪” ——南京老城南门西地区的保护与更新 城规0801 06 郑文雅 摘要：本文通过对当前城市老城更新改造过程中所面临的社会问题的剖析，阐述了传统居民型 历史地段在保护过程中出现的房屋土地产权博弈现象，并以南京市老城南门西地区改造为例， 探讨从社会学角度出发，通过取得房屋产权博弈过程中权力与利益的转换的平衡，化解冲突。 借鉴国外土地补偿相关经验，提出了相关建议，利用非物质空间手段调动当地居民对地区保护 复兴的积极性。 关键词：传统历史地段 门西地区 保护更新 产权博弈 一、引言 1.1 背景 近几年，随着我国转型经济下的城市化快速推进，传统民居型历史街区的保护 与更新成了城市发展不可绕过的棘手问题。城南是南京历史积淀最深厚的老城区， 但是由于资金不足、社会保护意识缺乏和保护措施不足等原因，地区改造一直矛盾 重重。城南老民居的建筑以砖木混合结构为主，大部分民居都没有得到有效的保护 和修缮，逐渐破败，与城市新貌形成巨大反差。2006年初，地方政府急于改变城南 面貌，拆除了一批老房子，甚至历史建筑，由此引发了广大公众对特殊历史地段保 护与更新的关注。 拆与不拆表面看是对地区风貌的整治，其更深层次的社会意义在于对地段民生 的改善。显而易见，民生的改善并不是在房子上做做文章，补点绿地广场就能能解 决的。政府必须照顾到百姓的情绪和需要，改造的措施和方式要获得当地老百姓的 认可，关键是处理好房屋产权博弈过程中权力与利益的不平衡转换产生的利益冲突， 改造需要平衡这种权力与利益的转换，化解冲突。 从社会学和经济学角度出发的考虑的改造措施是所有物质改造手段与种种美好 更新畅想的前提与基础，也只有这样才能获得居民的认可与合作。 -1 - 城市社会学 1.2 国内国外土地补偿研究 1.2.1国外土地补偿研究 在国外众多学说中，“特别牺牲说”日渐被广泛接纳。该学说源于公共负担平等 说，由德国学者奥特·玛雅提出。他认为应当由全体人民共同分担给其以补偿，才 符合公平正义的精神。 同时，国外学者认为若充分考虑土地所有者的利益，不仅补偿被征土地现有价 值，而且需补偿土地未来价值；加拿大对土地征用的补偿是建立在被征土地的市场 价格基础上的，依据土地的最高和追加用途，按当时的市场价格补偿；英国土地征 用补偿以愿意买者与愿意卖者之市价为补偿的基础，补偿以相等为原则，损害以恢 复原状为原则；新加坡土地征用补偿金额由专业土地估价师评估，以公告征用之日 的市价为补偿标准，土地补偿的项目包括因土地征用造成土地分割的损害、被征用 的动产与不动产的损害、被迫迁移住所或营业所所需要的费用、测量土地印花税及 其他所需的合理费用等。 1.2.2国内土地补偿研究 有关我国现行拆迁征地补偿中存在的问题，大致可以划分为以下几种： 1．法规欠缺说 法规问题是城市建设用地补偿制度中十分重要的问题，我国拆迁补偿中对行政 权力过分依赖，忽略了司法程序的作用；补偿价格由单方面决定，没有明确平等、 自愿和协商的原则。 2．产权不清说 我国城市建设用地征用中的矛盾冲突，从表面上看是个人利益与国家利益及社 会公共利益的冲突；个人利益与开发商的商业利益的冲突。实质上，是国家城市土 地所有制度与国有土地使用权的冲突；国家城市土地所有权与开发商国有土地使用 权的冲突；开发商的国有土地使用权与房屋所有人的国有土地使用权的冲突。 3．权利滥用说 在房屋强制拆迁与保护房屋所有权和土地权利的利益中，应充分强调“公共利 益”。征得的用地必须具有公共使用的性质以及公共利益的用途。征地权和强制拆迁 的滥用，不仅严重损害了群众的利益，而且造成了国土资源的破坏。 -2 - 城市社会学 二、传统历史街区改造中的问题 2.1地块简介 南京老城南门西传统街区历史积淀非常丰厚，隶属