对城市房屋拆迁估价的思考_以西安市为例1.pdf

开发与建设 对城市房屋拆迁估价的思考 ——以西安市为例 　 殷　琳 价格确定。”第二十五条规定：“实 摘 　 要 ： 在 城 市 房 屋 拆 迁 估 价 行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁 中，要根据不同的补偿方式确定估价 对象。实行货币补偿的估价对象为被 人 应 当 依 照 本 条 例 第 二 十 四 条 的 规 拆迁房屋，实行产权调换的估价对象 定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所 分别为被拆迁房屋和所调换的房屋。 调换房屋的价格，结清产权调换的差 城市房屋拆迁补偿估价对象的范围是 价。”因此，实行货币补偿的估价对 被拆迁房屋及其占用范围内的土地。 西安市房屋拆迁评估一般采用基准价 象为被拆迁房屋，实行产权调换的估 格修正方法，该方法实质上是成本 价对象分别为被拆迁房屋和所调换的 法。运用基准价格修正方法评估被拆 房屋。即实行产权调换的估价对象具 迁房屋的补偿价格时，对划拨建设用 有双重性。这一点在《城市房屋拆迁 地使用权的补偿没有考虑房地产市场 状况的变化。 随着我国城市建设的发展，人民 估价指导意见》中也能看到。《城市 物质文化生活水平的提高，部分旧的 房屋拆迁估价指导意见》第三条第一 关键词 ：城市房屋拆迁；建设用 城市配套设施及功能已不能满足城市 款规定：“本意见所称城市房屋拆迁 地使用权补偿；市场状况；估价 发展的需要，旧城区改造在一定时期 估价，是指为确定被拆迁房屋货币补 内成为城市建设重要的课题。政府出 偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用 台了一系列的与城市房屋拆迁相适应 途、建筑面积等因素，对其房地产市 的法律、法规。按照我国《城市房屋 场价格的评估。”第二十八条规定： 拆迁管理条例》和国务院法制办2010 “以产权调换作为房屋拆迁补偿、安 年1月29日公布的《国有土地上房屋征 置方式的，对所调换房屋的房地产市 收与补偿条例(征求意见稿)》的规定， 场 价 格 进 行 的 评 估 ， 参 照 本 意 见 执 在城市房屋拆迁补偿过程中，房地产 行。”从替代原则的角度出发，这两 估价是不可或缺的法定环节。 种补偿方式补偿的价值量不应有较大 偏差。 一、城市房屋拆迁中估价对 在 西 安 市 城 市 房 屋 拆 迁 的 实 际 象的双重性