话题探讨：您如何完成异地的市场研究及前期定位项目？.doc

一、调研前准备： 明确调研任务、目的、目标，如何切入。 1.1通过网络－收集异地城市背景资料 1.2通过网络及开发商－了解项目所在区域房地产初况 1.3通过开发商、地块拍卖文件－了解地块的初步情况 1.4更具项目大小安排异地调研人员结构 二、调研执行： 由于异地调研的时间通常比较短，所以在有限的时间里建议大家“三看”，看地、看人、看项目。 2.1看地：看项目现场，了解地块及周边可利用资源，挖掘产品核心优势，为产品定位服务，同时了解收集当地的规划、相关建设法规，有利于产品定位的实用性。 2.2看人：条件允许的情况下，争取做问卷，深入了解当地居住及购房习惯；条件有限的话以售楼部踩盘的方式获取客户需求信息。 2.3看项目：主要是指市场在售的竞争项目与区域的标杆项目，看其产品特征、销售状况、推广方式等等，总结现象分析趋势。 三、异地调研报告撰写： 异地市场通常开发商会认为他们在当地的时间比你久，市场情况比你们代理公司短暂的市调来的清楚，所以我们在常规的报告模式下，针对具体个案有倾向性的说明问题。 3.1选择报告的切入点：如城市关系、客户挖掘、产品特征等等。由于切入点的差异可能导致报告逻辑结构不同。 3.2选择报告逻辑：常规报告是整体到区域再到竞争环境，最后到项目本身。各个环境都要有全面挖掘可能对下一逻辑论所而需要的依据 3.3观点的提炼与汇总：基于切入点的角度上，缜密的逻辑演绎，提出有目标性的概念和观点。 这样做有利于切实解决项目问题，同时避开开发商市场角度，为其提高全新视野。 异地调研的时候，我个人是这么做的。 1、先在大街上胡乱的转，绝对步行，主要的街道都走走。 2、沿途看看当地的银行、超市、知名品牌、生活配套设施、学校、医院、车站几家 3、转累了，找个饭馆吃饭，一般老百姓经常去的那种，主要看当地的消费。 4、吃完饭在十字路口一坐，歇一歇，顺便数一数主要干道的车流量和车的档次。 5、然后去转转地块，数数几颗树，几条道路 6、看完地块再出去转转，看看周边的2公里以内的项目都什么情况。（当然这个时候就是暗调了） 7、差不多累了，找个小区居委会找几个阿姨聊天歇歇脚，顺便问问这个城市的来龙去脉。 8、然后找个宾馆住上一夜，当地上档次点的，然后和宾馆服务员聊天解闷，问问住店的人多么，和周边的二手房租赁情况。 9、然后在宾馆把网络一上，查查当地的市场经济、人文、GDP、未来城市规划等。 10、最后睡觉。 我们异地项目做的很多，抽中午时间随便谈谈感受： 首要明确异地调研的目的、任务、目标，做细致的分工和安排； 由于是外地，资料尽量通过第三方索取； 1、报告中的宏观数据和市场一般在网上都能找到，一般也需要把当地的政府部门的网站浏览一遍，收集有用资料；政府公开的东西相对要滞后一些，这些数据需要加工整理，最后整合成表格和图表形式表现在报告里面，看起来精简而又有说服力； 2、房地产市场的数据，一般来自房管局网站收集； 3、地块及周边的分析一定要透彻，开发商虽然比外地的代理公司更了解，但只要你分类做的更细，影响项目的优劣势一条一条列出来做深度分析，开发商的老板一般都会很认同，因为开发商下面的人自己感觉很了解，天天只是挂在嘴上，而没有形成报告； 4、在去当地之前，最好把当地有的在售楼盘基本情况列个简单的表，做到心中有数，有的放矢；提前准备好需要的表格、相机和money；到了当地首要买张地图； 5、人员配置一般是：1策划师（执笔）+2助理；汽车1辆（市调人员自己开最好）；时间一般2天就够； 6当地市场现状的调研分几大块：竞争楼盘的调研、区域调研、区域商业分布等，内容覆盖面更具项目定； 7、市调完成后，整理基础资料，做分析；开会讨论营销推广…… 8、执笔策划师+设计人员2天内完成书面报告，半天打印装订；总共1周一般就可以完成。 当然，需要根据报告的深度等方面结合起来，所需要的时间也不一样……大家共同探讨！ 态度： 凡事总要讲个计划、有个规矩，一个人身处异地所要面对的是这样那样的困难，可以说每走一步都举步为艰，但绝对不能被困难吓倒，你要相信这个任务你一定能完成，原因很简单：你挣的就是这份钱，做也要做不做也要做。首先做人做事讲的就是则责任，良心，为了RMB你也要用心做好。我们应该勇于面对难以完成的任务，不抛弃不放弃，这样才能在困难中成长。 建议： 1、项目软环境分析： 买2张地图：一张是城市地图，一张是房产地图。 从城市地图中了解这个城市的主要交通道路，在与当地人交流了解政治中心、经济中心、文化中心等，目的是了解这个城市的大体情况，由陌生走到熟识的这是第一步。 从房产地图上能了解目前的一些在售楼盘，可以知道目前本地区的房产开发商，以及开发的项目，对本项目的开发面对的困难有一定的预见。 2、项目开发经营环境分析 通过上网或者走访政府相关部门的方式了解人均GDP、C