第十一章地价评估与分摊修订版.ppt

按照建筑面积进行分摊 按照房地价值进行分摊 按照土地价值进行分摊 高层建筑地价分摊 高层建筑地价分摊的意义 高层建筑地价分摊的方法 ? 某部分占有的土地份额＝（该部分的房地价值 –该部分的建筑物价值）/ （房地总价值 –建筑物总价值） 某部分分摊的土地面积＝土地总面积×该部分占有的土地份额 ? 某部分分摊的地价数额=土地总价值×该部分占有的土地份额=该部分的房地价值-该部分的建筑物价值  按照土地价值进行分摊的另一种更是用的公式为：  例11-12 11-13 * 第十一章 地价评估和地价分摊 第十一章 地价评估和地价分摊 路线价法 1 城镇基准地价评估 2 基准地价修正法 3 补地价的测算 4 5 5 高层建筑地价分摊 地租理论及测算 1 6 地租理论及测算 地租的含义 地租现象 地租理论的简要回顾 地租的测算 狭义地租：利用土地所获得的超额报酬 广义地租：超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬 地租理论及测算 地租的含义 地租现象 地租理论的简要回顾 地租的测算 地租——纯粹的剩余物 肥力不同的农地带来的超额产量 位置不同（距离市场远近）的农地带来的运费节省 城镇中不同位置摊位带来的销售收入差异 地租理论及测算 地租的含义 地租现象 地租理论的简要回顾 地租的测算 威廉 · 配第 理查德 · 坎蒂隆 亚当 · 斯密 詹姆斯 · 安德森 大卫 · 李嘉图 马尔萨斯 约翰 · 冯 · 杜能 马克思 其他 地租理论及测算 地租的含义 地租现象 地租理论的简要回顾 地租的测算 计算公式：地租＝农产品的市场价格一农产品的销售税费一农产品的生产成本一农产品运输成本一土地上投入资本的利息一农业经营者的利润。其中，土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息，如过去购置土地的费用，而是土地以外的投入资本的利息。 土地是在最佳用途下使用的。 土地是在最佳集约利用下使用的。 销售税费、生产成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般水平来扣除的，这是等量资本要获得等量利润、等质劳动力要获得等量工资等的要求。 如果土地上生产的产品数量为Q，其每个产品的市场价格为P，则上述地 租量计算公式中的市场价格＝PQ。公式中的经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率来计算的，这是等量资本要获得等量利润的要求。  地租理论及测算 地租的含义 地租现象 地租理论的简要回顾 地租的测算 路线价法 路线价法概述 划分路线价区段 设定标准临街深度 选取标准临街宗地 调查评估路线价 制作价格修正率表 计算临街土地的价值 路线价法 路线价法概述 划分路线价区段 设定标准临街深度 选取标准临街宗地 调查评估路线价 制作价格修正率表 计算临街土地的价值 路线价法的含义：是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地求其平均价格，然后利用价格修正率对该平均价格进行调整来求取临街土地价值的方法。?? 路线价法的理论依据：实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。 路线价法的适用对象和条件：路线价法主要适用于城镇临街商业用地的估价 路线价法的操作步骤：分为下列6个步骤进行：①划分路线价区段；②设定标准深度；③选取标准宗地；④调查评估路线价；⑤制作价格修正率表；⑥计算临街土地的价值。 路线价法 路线价法概述 划分路线价区段 设定标准临街深度 选取标准临街宗地 调查评估路线价 制作价格修正率表 计算临街土地的价值 一个路线价区段是指具有相同路线价的地段。因此，在划分路线价区段时，应将“通达性相当、位置相邻、低价相近”的临街土地划为同一个路线价区段。 两个路线价区段的分界线，原则上是地价水平有明显差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。但较长的繁华街道，有时需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段，分别附设不同的路线价。而某些不很繁华的街道，同一个路线价区段可延长至数个路口。 另外，同一条街道上两侧的繁华程度、地价水平有显著差异的，应以街道中心为分界线，将该街道的两侧视为不同的路线价区段，分别附设不同的路线价。 路线价法 路线价法概述 划分路线价区段 设定标准临街深度 选取标准临街宗地 调查评估路线价 制作价格修正率表 计算临街土地的价值 从理论上讲，标准深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此远离街道的方向，地价可视为基本不变。但在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的众数或