苏州主要商圈分布特征及商业状况分析47页.ppt

1 周边商业项目概览 2 重点竞争项目分析 3 市场竞争发展方向 重点竞争项目分析 时代广场 金鸡湖广场 YARK公馆底商 玲珑大厦 竞争项目选取 经营性竞争 销售性竞争 聚客力强、分流客户的商业 同期销售的项目 金鸡湖广场 雅诗阁商业 本案 金鸡湖广场——概况 餐饮、休闲娱乐较多，缺乏购物，人流目的性强 业态综合性 游客、商务餐饮 、本地高端消费者 目标客群 较好，星海街沿线可见 可视性 中高档 档次定位 公交线路多， 可达性好 可达性 销售＋租赁 处置方式 850多，分布不均 停车位 2005年年底 开业时间 次展示面临近主干道 位置特点 商业建筑群 商业类型 餐饮、休闲娱乐为主 商业业态 22万㎡ 商业规模 重点竞争项目分析 海纳川 九九会所 吴地人家 韩国KTV 秦香馔 釉里红会馆 装修公司 烟酒商店 三晋食府 赤脚大仙 家食代 东吴农村商业银行 商旅大厦 韩城广场 商家名录 三期 原拟引进日本百货，与时代广场冲突。目前停止招商，进行业态调整 二期 一期 海港城大酒店 新岛咖啡 永利会所 东湖国际俱乐部 建屋国际酒店 福记名肴会 便利店 金鸡湖广场——业态 重点竞争项目分析 * 苏州主要商圈分布特征及商业状况分析 苏州主要商圈分布 苏州市内商业主要分布在古城区、苏州新区及苏州工业园区三 个区域。 其中，古城区以市级商业中心—观前街、石路商圈为主要代表； 苏州新区以狮山路—淮海街为代表； 苏州工业园区则以环金鸡湖一带的商业区域为主。 苏州主要商圈分布特征及商业状况分析 苏州传统商业区域物业供不应求，新兴商业区域尚待进一步发展 苏州商业市场的物业供应量主要集中 在观前街、石路商圈、苏州工业园区、 苏州新区等。 石路商圈为苏州古城区内另一主要商圈， 其总供应量虽仅占总商业供应的10%，但其 商业发展较早，发展相对成熟，因而物业吸 纳率也较高，保持在92%左右。 苏州工业园区为近年来苏州市新兴的商业 中心，同一时期内商业物业放量供应，加之 住宅、办公等配套设施尚未完善，因此导致 其现有商业物业吸纳率较低，约为86%左右。 苏州新区的商业物业现主要以沿街商铺为 主，缺乏大型商业设施，因而现有物业总供 应量较小，新区内经 营业态目标明确，经营情况良好，因而物业 吸纳率也相对较高，维持在90%的水平。 作为苏州市级商业中心，观前街商圈集中了苏州市内主要的商业物业供应。由于观前街是苏州市内消费者最为内经营业态目标明确，经营情况良好，因集中、商业环境最为成熟的商业区域，因而本区域商业而物业吸纳率也相对较高，物业的吸纳率高达98%左右的水平。 观前街商圈 苏州主要商圈分布特征及商业状况分析 地位：是苏州古城几何中心,也是苏州传统的商业文化中心,是苏州最早的步行街 百货商场：美罗商城、大洋百货、第一百货、金鹰国际、豫园、人民商场、海澜商厦 主题商场：苏宁电器、国美、友通数码港、五星电器、冠之霖等 娱乐场所：大人家飚歌城、西部飚歌城、巴黎之夜娱乐城等 平均人流量：30万人次 商圈吸纳率：约98% 业态分布区域：餐饮业主要集中在太监弄一带，娱乐休闲场所主要集中在乔司空巷一带购物主要集在观前街、人民路一带 租金：观前街主干道店面：1250-1500元/平/月（纯底层） 人民商场附近：800-900元/平/月 玄妙观前门面：420-500元/平/月 观前小商品市场：租金为50-60元/平/月 北局弄门面（三层）：87-100元/平/月 施 相 公 弄 皮 市 街 邵 磨 针 巷 人 民 路 因 果 巷 乔 司 空 巷 观 前 街 太 监 弄 大 井 巷 富 仁 坊 干 将 路 平 安 坊 宫 巷 玄庙观 观前公园 玄庙广场 1 2 3 1、第一百货 2、大洋百货 3、美罗商城 4、新苏州百货 5、豫园 6、金鹰国际 7、人民商场 8、大光明影院 9、开明影院 10、大人家飚歌城 11、西部飚歌城 12、天辰飚歌城 13、三万昌荼楼 14、贵宾楼大酒店 15、索菲特大酒店 16、龙凤宾馆酒家 17、雅戈尔皇朝大酒店 18、富侨足道 19、富侨酒店 20、金银足道 21、上岛咖啡 2