思源2011杭州升华璞墅二期酒店式公寓定位及营销策略.ppt

2、产品配套、功能定位 作为酒店式公寓，在商业部分定位里，应该更多的考虑为酒店公寓提供的服务与生活配套。是否需要引进真正的酒店管理公司，我们建议并非一定，但需要在前期规划中考虑一定的硬件配套空间已备今后能够使用。而且为了满足产品的兼容功能的特征，在部分空间里设置一定的公共交流空间（也是一种预留配套空间的手段），以提供业主的休息、交流场所。这也是所谓服务与老年型公寓所必要的硬件配套功能之一。 3、产品户型定位 户型功能虽然紧凑，但五脏齐全（功能齐全），能够可变出多种空间。能够满足作为度假、服务以及老年公寓使用要求，比如安排适当的烹饪空间；能有效的分割出三口之家的起居空间；灵活划分交流与休息的空间等。 4、产品面积配比以及功能分析建议（1） ①面积配比分析（以酒店公寓总建筑面积13888平方计算） 序号 面积（平方） 套数 合并率 合并后套数 1 45 308 20% 277 2 50 277 15% 256 3 55 252 10% 239 4 60 231 5% 225 说明：这里的合并率并非单纯的两个45平方的合并，可以是三个45平方的合并（就变两个68平方左右），这里仅仅是个合并的数据概念，具体还需要和建筑设计单位的交流与沟通。 4、产品面积配比以及功能分析建议（2） ②功能分析（按80%得房率计算） 序号 建筑面积 使用面积 功能布局 1 45 36 带卫生间，有较小厨房空间 2 50 40 具有较好厨房空间，可以适当安排起居空间 3 55 44 可以利用可变空间产生两房的余地 4 60 48 两房一小厅设计，相对较舒适 说明：如果作为兼容性强的度假公寓，面积定位在50—55平方米是比较合适的，这样有可变空间，可以灵活组合。 5、产品装修分析建议 参照物业：同人广场酒店式公寓，精装修标准 为1500/平方米，家具另计为300/平方米。 序号 装修标准（元/平方米） 内容 备注 1 1000 普通装修标准 基本单身公寓居住条件 2 1500 精装装修标准 具备酒店公寓居住条件 3 2000 豪华精装标准 可以配备一定设备 6、产品价格、面积体系分析建议（包括装修的市场销售价格） 方案一： 序号 面积（平方） 单价（元） 总价（元） 备注 1 45 6000 270000 2 50 6000 300000 3 55 6000 330000 4 60 6000 360000 平均值 52.5 6000 315000 被访者居住区域 被访者工作区域 被访者购买本项目的可能性 购买酒店公寓用途 投资酒店式公寓的期望回报率 支付方式 朝向要求 被访者对酒店公寓的装修要求 看中精装修的哪个部分 对酒店式公寓烹饪要求 对酒店式公寓客厅要求 酒店式公寓面积偏好 单价区间偏好 总价价格区间 精装修必备电器 酒店式公寓重要配套 小区内外最重要的运动娱乐休闲配套 酒店式公寓最重要的物业服务 了解房产项目渠道 认同哪种住宅销售方式 对购房决策起重要作用的因素 购房最佳时机 其他 小结 本次调查具体表现在对酒店式公寓有一定的购买意愿，对杭州以外以及服务养老型酒店公寓项目也表现了一定的兴趣。投资和自住比较含糊，对投资回报有一定要求。面积以40—60平方米为主，总价在50万以内，单价区间跨度大4000—9000不等。另外在功能上，对厨房有要求，需要独立的起居与会客空间。 第五部分 本案目标客户定位 1、目标客户群区域划分 本案目标市场定位： 以杭州地区为主，省内其他发达城市（包括上海等省外部分城市）为辅。 2、目标客户群结构成分 客户类型研究 购买力客户类型（年收入15以上） 家庭结构客户类型（中产三口） 置业需求研究 功能偏好、情感偏好（有购买意愿） 区域需求偏好（不排斥外地） 偏好研究 产品偏好（功能要求高） 装修偏好（比较含糊） 酒店公寓 置业客户分类研究 媒体偏好（网络与报纸为主） 2、目标客户群结构成分（客户类型分析） 以热门行业、公务员为主，职位至少主管级以上。 客户购买力类型研究 目标收入水平研究 行业类型 企业性质 职位类型 目标社会分层研究 参考本次临时调查数据客户分类模型，分出主力购买力类型：中产型或者富裕型（三口之家） 2、目标客户群结构成分 客户购买力类型研究 家庭年收入推导经验参数： 在根据目标家庭月收入推导购买决策人的个人月收入时，决策人的性别差异对家庭月收入的计算参数不同。（但为方便起见，一般参数为2）。而且这个指数也在我们的调查中被证实有效，也是被访年收入6——15万的区间。以下为经验参考指数： 20800元 16000元 家庭月收入 2.6倍 1.6倍