惠州新天地产大亚湾新天名城项目营销策划报告.ppt

新天地产 · 大亚湾新天名城项目营销策划报告 深圳市世纪行 2007年4月30日 第一部分 大亚湾区域整体市场分析 从产业规模上看：2011年大亚湾将完成1000亿元人民币投入，实现1000亿元的工业产值和500亿元人民币的国内生产总值，2016年完成1500亿元人民币的投入，初步建成现代化石化城。 大亚湾人口变化预测 2005年香港“和记黄埔”加盟惠州港的开发和建设。 欧德油储、中外运国际物流、荷兰孚宝、中信物流、中铁公司等大规模物流企业落户大亚湾。 到2010年，海港将建成5万吨级以上深水泊位16个，1万至5万吨级泊位18个，5千至1万吨级泊位11个，其中，30万吨级泊位2个，15万吨级泊位3个。 惠州港将带动其后方陆域的澳头和中心区的发展 大亚湾中部综合服务区作为大亚湾城市未来行政、商业、文化、金融中心，为城市CBD 将成为联结大亚湾产业组团的枢纽，形成城市服务组团。 将成为具备国际生活概念的“中央居住区”。 1、大亚湾房地产发展回顾 四、大亚湾区域房地产市场分析 根据大亚湾东西两翼齐头并进、以东为主、中间突破的发展方针，依据点轴理论的发展依据，未来在大亚湾东西部产业群之间形成产业经济发展轴线，而大亚湾中心区正好位于轴线的中心位置，成为点轴发展理论中的“中心”。 4、项目SWOT分析 SWOT分析结论 5.核心竞争力分析 6. 小结 一、大亚湾区置业群体分析 二、目标客户群分析 目标客户来源 大亚湾城市发展的阶段特征，决定了本项目客户来源多元化以及购房需求与住房需求不同步的特点。受此影响，本项目客户来源构成特征如下： 潜在客户分布及构成 分析小结 以什么思路包装产品，最终实现理想销售目标 清楚了市场 认识了项目 明确了客户 世纪行建议： 以本项目最大的亮点－－五星级酒店来包装项目，达到提升整个项目的档次和形象的目的： 第四部分 项目形象包装建议 一、项目形象定位 定位原则（即把握的关键点） 二、 概念包装 酒店包装项目思路 成功案例解析 成功案例解析 案例二： 深圳博林贡院引进诺富特四星级酒店，住宅档次形象拔高，售价迅速飇升，超过同片区30％以上 打造 一座“ 国际浓缩“ CITY”” 的计划 其他命名建议 丽湾国际 海湾城邦 城中央 海尚国际 国际城邦 5 大特色3 个第一 深南路上的几大地标建筑 商务办公、购物、休闲娱乐轻松搞定 立体绿化 一个文化、艺术无处不在的国际性社区 “大亚湾 1 号” 就是要创造各种形式多样的文化空间，星期天大讲堂、英语角、中西文化论坛等，陶冶社区人的情操 设计时尚的街头艺术品 “大亚湾 1 号” 创造 3 个第一 三、包装时机及形式 因此，我司建议本项目形象包装从6月份全面展开，在大亚湾及惠阳片区首度掀起一股“大亚湾1号”旋风。 包装形式初步建议 包装形式在不同的阶段根据营销整体安排会有所不同，在此，我们仅就前期推广阶段提出以下几种包装形式： 围绕工地设置高身围墙 广告鲜明形象夺人眼球 道路封杀：封杀主干道，从深汕高速公路出口开始沿人民路——大亚湾大道——澳霞大道直至本项目全线挂上路灯旗，直击路人眼球，强化视觉冲击 主要道路包装示意图 占领制高点： 在大亚湾和惠阳几条主要交通道口设立广告牌，增强项目昭示面，还可在深汕高速公路及深汕国道上各选取一块广告牌，以吸引深圳潜在客户关注 四、售楼处建议 售楼处风格建议 售楼处风格建议 售楼处位置建议 项目五星级酒店一楼大堂 售楼处位置建议 项目邻澳霞大道路口搭建临时售楼处 售楼处功能建议 第五部分：营销总体思路 一、总体营销目标 总体营销目标 本项目可销售部分主要包括住宅和写字楼两部分，我们建议住宅先行，写字楼殿后，考虑将住宅分为两期开发销售，则总体营销目标如下： 二、入市时机评估 入市考虑因素 作为一个房地产项目，如何选择最佳入市时机一般需考虑以下几个主要因素： 考虑因素评估 关于国家政策： 07年国家政策的整个基调是增大供应量，平稳楼价，而一改往年打压楼市的做法，体现政府稳住行业发展的意图。因此07年将会是房地产市场稳步向前的一年 考虑因素评估 关于片区市场竞争状况： 经过06年下半年和07年上半年的市场搏杀，大亚湾今年下半年同时推出上规模的项目不多，与本项目相邻的新际首府虽规模庞大，但会较本项目晚几个月，为本项目争取了较好的市场时机 考虑因素评估 考虑因素评估 入市时机建议 综合考虑以上几大因素，尤其是深圳的市