惠州鸿益·帝湖新城策划营销_部分1.ppt

准地铁教育资源社区 引领融城居住的未来 鸿益·帝湖新城 策划营销报告 从“之一”到“唯一” 谨呈：惠州市鸿益房地产开发有限公司 市场大势分析 03 02 04 01 06 05 07 1 政策回顾及分析 市场大势分析 2 惠阳大亚湾房地产周期分析 3 区域利好分析 政策回顾 2004年房地产政策回顾 国务院发出通知，决定适当提高包括房地产开发在内的四大行业固定资产投资项目资本金比例，房地产开发由20%及以上提高到35%及以上 2004.4月底 国土资源部、监察部联合下发71号令，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地 2004.3.30 国务院下发紧急通知，要求全国半年之内暂停农用地转为建设用地审批，深入开展土地市场治理整顿 出台《经济适用房管理办法》以及《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》 2004.5.13 国家发改委、建设部下发通知，提出物业服务收费从04年10月1日起实行明码标价 2004.7 从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮 2004.10.29 要求全国国土部门以2004年12月31日为基准日期，到2005年3月31日，对全国城镇的存量用地、闲置用地情况进行地毯式调查 2004.12.2 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 价格变动率 成交面积 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2004年政策分析：该年度政策较少，并且主要以第5类政策为主，全年房地产市场走势平稳，成交量在11月增幅较大 价格变动率 成交面积 4 4 4 4 3 政策分析 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2005.3.26 旧国八条。国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，共有八条意见 新国八点： 国务院总理温家宝4月27日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。 2005.4.27 2005.3. 17 个人住房贷款利率从从2005年3月17日起再次上调 2005. 5.11 七部门１１日联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。“保证中小套型住房供应”、“打击炒地”、“期房禁止转让”，成为此次房地产新政的关键词 建设部等三部《关于加强房地产税收管理的通知》2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。 2005.5.31 2005. 10 《关于对房地产开发经营企业实行明码标价、禁止价格欺诈的通知》 深圳开征土地增值税 2005.11 使用全市统一的示范文本 ；取得预售许可证后，必须全部即时上网公开销售 ；不得采取“提前登记、集中开盘、分期销售”的售房模式 ；严禁“炒卖楼花” 》 2005年房地产政策回顾 2005. 10.18 国税局强调要对 20% 个人所得税进行一体化征收 2005. 11 财政部部长金人庆表示， “ 十一五 ” 期间将出台物业税 央行发布《 2004 年中国房地产金融报告》，建议取消现行的房屋预售制度 2005.8.15 2005. 7.21 人民币兑美元即日升值 2% 。 ，我国开始实行以市场供求为基础、参考一揽子货币进行调节、有管理地浮动汇率制度，人民币汇率不再盯住单一美元 价格变动率 成交面积 政策回顾 2005年政策分析：“国八条”的相关政策始终贯穿整个05年，税收政策是05年房地产政策的主题；“国八条”以行政税收手段直接影响到购房者 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 价格变动率 成交面积 2 1 2 4 1 1 4 3 4 1 4 1 均为“国八条”相关政策 政策分析 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 价格变动率 成交面积 4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0．27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6．12％上调至6．39％。 2006. 4.28 2005.3. 5 温家宝所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题 2006. 5.24 建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 一、近期经济适用房建设目标9月底前公布 二、90平方米以下住房须占项目总面积七成以上 三、购房不足5年转让须交营业税 四、空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物 五、个人房贷首付比例不低于三成 六、居住用地供应量七