惠州鸿益·帝湖新城策划营销_部分2.ppt

准地铁教育资源社区 引领融城居住的未来 鸿益·帝湖新城 策划营销报告 从“之一”到“唯一” 谨呈：惠州市鸿益房地产开发有限公司 09年宏观政策影响 全国房地产价格进行全面上涨趋势 * 成交量：全国总体商品房销售仍在加速，大部城市同比增幅巨大 数据来源：国家统计局 ?1-10月，全国商品房销售面积66369万平方米，同比增长48.4%，增速比上月提高了3.6个百分点，表明10月成交量增速仍在加快。?从城市来看，大部分城市成交量都较去年同期有大幅上升，其中北京、上海、重庆、成都、郑州、天津、长沙、西安的增幅普遍都在100%以上，而深圳、东莞、佛山等珠三角城市成交量在飙升之后，出现一定程度的回落，同比增幅开始收窄。 09年宏观政策影响 供求关系：消化率持续保持在100%以上，供不应求主导市场 * 数据来源：中银国际房地产周报 七大城市存量持续下滑，10月成交量随之回升至上半年高点 消化率持续保持在100%之上，七大城市供应维持平稳，幵没有明显的增加 09年宏观政策影响 * 土地市场：各地地王频出，市场热度不断上升 ?从全国土地购置面积同比增速来看，09年1－10月土地购置面积同比下跌了18.7%，没有恢复去年同期的水平，但整个走势呈走高形态，近几月表现加速迹象，上半年商品房销量大增的效应开始逐步体现到土地市场。 ?从监测的11个城市来看，近几月土地成交面积和成交价格增幅明显，9月份成交土地的楼面地价接近5000元/平方米，这也印证了地王频出的这一现象。 ? 数据来源：国家统计局 09年宏观政策影响 价量走势：共同经历上半年的价量齐升后，各地市场的走势开始分化（A） 价升量跌型城市： 这类城市主要表现为，房价继续上涨，而成交量随着房价的上涨出现连续的下滑，幅度超过30%以上。 09年宏观政策影响 09年宏观政策影响 价量走势：共同经历上半年的价量齐升后，各地市场的走势开始分化（B） 价升量稳型城市: 这类城市主要表现为：房价继续上涨，成交量在经历上半年的冲高之后，继续维持在高位，上升或下滑幅度都比较小，没形成明显优势 09年宏观政策影响 价量走势：共同经历上半年的价量齐升后，各地市场的走势开始分化（C） 价升量齐升城市: 这类城市主要表现为：价量均缓慢上涨，市场波动幅度比较小 土地市场，各地地王频出，市场热度不断上升（A) 09年宏观政策影响 土地市场，各地地王频出，市场热度不断上升（B) 09年宏观政策影响 * 开发商：金融环境宽松，销售回款猛增，现金充裕 ? 09年全年的国内新增贷款可能将达到10万亿 ?发展研究中心宏观部副部长魏加宁表示,今年以来信贷投放增长速度过快、贷款结构丌吅理令人担心,调研发现大约50％的资金流向了股 房地产、票据市场。?宽松的金融环境、销售回款的大幅增长使得开发商现金充裕，这也是导致今年地王频出的重要原因。 09年宏观政策影响 09年宏观政策影响 各地融资大门重新向房地产行业开启 * 观点：关于宏观政策，保增长和政策的连贯性使得政策在2009年未出现大幅度调整，但国家对于2009年部分城市房价上涨过快的担忧，2009年底频频出现新政策，防止房价继续过快上涨，2010年假设全国房价继续上涨，一旦通胀加剧、泡沫积累，政策可能再度成为其泡沫破灭的针刺，但假设2009年底政策能有效防止房价过度上涨，预计2010不会出现大幅度调整。 2010年宏观政策预判 1 宏观政策分析 市场大势分析 2 惠阳大亚湾房地产周期分析 3 区域利好分析 政策回顾及分析 惠阳大亚湾住宅市场经历了快速发展期、调整期、复苏期三个阶段,目前处于复苏期阶段 住宅市场发展（成交量） 快速发展期 （04年-07年第四季度） 2005年后惠阳大亚湾区域利好提前释放，市场持续上升 城市价值因为预期而提前释放 新政后投资客退潮，客户观望，市场急速下滑 受深圳市场影响，投资客涌入，市场第一次高潮来临 政府救市，刚性需求释放，深圳市场回暖促使市场复苏 调整期 （07年第四季度-08年底） 复苏期 （09年初-） 2002-2009年大亚湾住宅成交均价 2002-2009年惠阳住宅成交均价 05年后中海壳牌的投产刺激深圳购房热潮，外销客户更进一步推动惠阳大亚湾住宅市场量价齐升,进而刺激开发商的集中爆发;07年新政前达到顶峰 07-08年年新政后深圳投资客7成退场，受深圳影响较大的惠阳大亚湾市场同样出现了量价齐跌的局面 随着09年深圳市场的回暖,惠阳大亚湾市场进入复苏期 目前阶段 周期研究 04-07年——快速发展期：市场总体体现市场供应量、消化量、均价同时上升 2004-2007年惠阳大亚湾房地产消化量 2004-2007年惠阳大亚湾房地产供需情况对比 2005年以来多种因素推动房地产的快速发展： 深圳楼市快速发展的拉动； 大亚湾价值提