惠州珠光御景湾二期尚御阶段性营销总结及计划.ppt

珠光御景湾二期尚御10栋形象包装 二期10栋以居住环境+生活配套+御生活相结合的形象包装进行推广。以采用人车分流设计的小区园林、低碳生活环境，结合小区商铺的招租，将10栋包装成为真正宜居的高尚住宅社区。预计在9月初小区商铺开始招租，10月23日推出二期10栋192套单位。利用商铺的招租解决住户的生活需求，提升区域形象。 配合七大生活模式主休形象，提升居住环境和生活便利，让十栋成为真正宜居的高品质住宅，完善轻松、舒适的生活模式。 目标客户群——自用居住型 年龄较轻，是城市新兴一族，对居住品质有一定的要求，多为首次置业，正在寻找他们理想中的家。 主要包括教师、个体户、城市白领、水口本地居民等。 珠光御景湾二期尚御10栋目标客户 10月1日10栋毛坯样板房正式开放、内部认购（续客）； 10月22日10栋出预售证 10月23日正式对外销售 10栋毛坯样板房定在一单元二楼全层 珠光御景湾二期尚御10栋销售配合 10栋定价策略 10栋总体均价制定以高于8栋，与7栋持平的原则进行定价，均价定在4000元每平方。 与8栋价格对比 10栋一单元比8栋三单元均价高出250元每平方； 10栋二单元比8栋二单元高150元每平方； 10栋三单元比8栋一单元200元每平方。 各单元单位的价格差异是8栋成交情况进行调整，以各单位销售的数量为依据，成交较多的单位价格较高，成交较少的单位价格相应较低。 二期提价策略 提升单位价格促进其它单位销售 根据每个单位的销售情况，提升销售较好单位的价格，以较高的价格差异促进销售较差单位的销售： 全面价格提升 销售火爆成交较大时提升所推单位整体价格，按市场接受情况相应调整每平方价格。 各栋促销价格提升 为了达到销售目标，完成每栋的销售，利用各栋的价格提升，带动其它栋的销售，以7栋单价的提升带动8栋的销售，以8栋单价的提升带动10栋的销售，在前期销售的基础上根据市场情况，提升9栋定价，以前期所推价格与9栋推出的价格差异促进前期剩余单位的销售。 第二部份：二期尚御下阶段营销策略 珠光御景湾二期尚御下阶段营销策略 整体营销原则： 以10栋整体定价来促进7、8栋剩余货量的销售，上阶段二期7栋通过低层单位比8栋的略低带动7栋的销售，以高层价格高于8栋同层的定价策略促进8栋高层单位销售，故下阶段将通过对10栋定价略高于目前价格以促进7栋、8栋的剩余货量的销售，而10栋将通过社区商业的到位和今后9栋高价推出来促进其销售。 延续7、8月份旺销局面，加大行销（扩充外展点）力度，通过行销深度挖掘本地客户群； 以二、三级市场联动，加大深圳、大亚湾推广力度，开拓深圳及大亚湾市场； 推出老带新团购优惠，深度挖掘惠阳高级中学、凤凰女子医院、水口片区小区、中学等客户 以小博大，“每周一小促销、每月一大促销”，通过现场不断的活动，提升现场 的人气。 销售目标： 9、10月份的销售目标100套，销售总金额5000万； 总体货策略： 10月1日推出7栋20层以上高层峰景单位，以“揽江抱湖峰景楼王”推出，促进7栋、 8栋的剩余货量的销售； 9月初开始进行商铺的招租，为社区营造商业氛围以促进7栋、 8栋的剩余货量的销售和为10栋的推出做好商业铺垫； 10月23日份推出10栋，进而带动7栋、 8栋的剩余货量的销售，10栋则通过社区商业的到位和今后9栋高价推出来促进其销售。 珠光御景湾二期尚御推货策略 10月主推7栋20-30层1单元单位；8栋主推剩余湖景单位；一期大户型辅助推出； 9月主推7栋10-20层2单元01、02望湖景单位；8栋主2单元望园林单位；一期作为辅助； 8月主推7栋1单元低层单位， 8栋主2单元园林单位； 截止2010年8月14日，7栋已推出20楼以下单位，共152套，计划于10月1日房地产销售旺季推出21-30层单位。并逐步进行消化7栋与8栋的剩余单位。 珠光御景湾二期尚御7栋推货策略 珠光御景湾二期尚御整体销售策略 7栋： 利用高性价比（景观、价格优势）促进销售。下阶段7栋主要推售目标为20-30层的高层单位，以其揽山抱湖峰景楼王的无敌景观优势树立7栋东部新城至尊地位来进行销售。 8栋： 利用与7栋的湖景单位的价格差异促进8栋高层湖景单位的销售1，利用10栋推出时的价格差异来带动8栋剩余单位的销售； 10栋： 10栋将通过社区商业的到位和今后9栋高价及小区商业的招租来来促进其销售。 珠光御景湾二期尚御下阶段促销方案 1、看房有礼——目前已执行该方案 为增加客户量，下阶段继续推出看房有礼活动，每批客户一份礼品，增加来访量及人气。 2、购房送品牌家电、老带新送品牌家电 活动目的：促进剩余货量的销售，推进老带新方案； 活动时间：2010年8月15日起执行； 活动对象：成交客户、老