成都花桥秀峰统筹城乡发展项目市场研究及战略定位.ppt

区域住宅布局图 万科四季花城 怡馨家园 博雅世家 规 模 占地面积:20万平米 总建筑面积:30万平米 其中：住宅29万平方米，商业1万平方米 位 置 顺西路益麒麟家居建材广场对面（顺义二中南侧） 容积率 1.56 总户数 2500户，4－11层板楼，一期16栋板楼二期4-15层17栋板楼，三期7栋 户型 90－133平米为主，少量70平米一居 类型 普通住宅 花园洋房 建筑形式 板楼,多层,小高层 装修程度 毛坯 入市时间 2006-10-2 成交均价 三期价格7500元/平方米二期情景洋房均价11500元/平方米（一期开盘4600元） 物业费 不带电梯1.2元/平方米/月,带电梯1.8元/平方米/月 是否在售 在售 配 套 社区底商（10000平米，价格待定，09年开始销售） 开发商 北京万科集团 现有竞争项目1：万科四季花城 二. 项目住宅市场分析 LOCAL MARKET 区域市场分析 规 模 占地面积:9万平米 总建筑面积:20万平米 位 置 顺义城区中心(新顺南大街西侧) 容积率 2.2 总户数 商业楼1栋，板式住宅楼10栋，幼儿园1栋 户型 90－150平米为主，少量70平米一居 类型 普通住宅 建筑形式 板楼,多层,小高层 装修程度 毛坯 入市时间 2005-7-26 成交均价 三期价格7200元/平方米（一期开盘4500元） 物业费 1.38元/平方米/月 是否在售 在售 配 套 － 开发商 北京渔阳新顺开发公司 现有竞争项目2：怡馨家园 二. 项目住宅市场分析 LOCAL MARKET 区域市场分析 二. 项目住宅市场分析 LOCAL MARKET 区域市场分析 60％客户为空港机场的企业客户或空姐、地勤； 30％客户为市中心的年轻人或二次置业者，受到五环内房价大幅上扬而选择置业交通优越、发展潜力巨大、性价比较高的顺义区； 10％客户为顺义区的年轻人或二次置业者，选购环境优美、居住品质较高的新盘； 客户构成 目前商业主要集中于顺义老城区，基本以西单商场、沿街商业底铺为主，相对较为成熟。新增商业以社区商业为主，位于新建成社区及老城区外围。 区域目前商业租售价格都不高，以出售为主，售价基本为1.5万元/平方米。 随着顺义新城的启动，新建住宅的不断增加、写字楼市场的不断成熟，必定需要发展中高档的商务型与社区型、综合型配套商业，满足区域新居民、企业集团的餐饮、休闲娱乐业态的需求。 三. 区域商业市场分析 LOCAL MARKET 区域市场分析 三、项目定位 SWOT分析 成熟居住区圈层内 土地流拍造成一定负面影响 便利的交通 商业体量占比较大（25%） 规模适中 配套齐全 未来顺义核心发展区域 区域内部竞争项目较多 目前区域房地产保持相对平稳 万科四季花城为最大体量的对手 项目之间差异化不明显 优势 劣势 机会 威胁 一、项目定位 指标 数量（平米） 1.住宅 150000 1.1保障性住房 100000 1.2高档住宅 50000 2.公寓及配套商业 49000 3.托幼 2000 合计 202991 为创财、创智的精英群体量身而造的 充满人文气息， 环境优美的高尚社区 住宅客户定位 第一类：有自住需求的，顺义新城空港、物流基地工作的年轻人 第二类：改善住房条件的二次置业者 第三类：对顺义新城看好的投资客 公寓客户定位 第一类：进驻顺义新城的大型企业集团高级管理人员 第二类：与空港物流相关的上下游关联企业 第三类：对顺义新城产业发展看好的投资客 商业配套客户定位 第一类：休闲娱乐餐饮的商务型与超市社区类业态 第二类：看好商铺增值潜力的投资客 二、客户定位 普通住宅销售均价：7000元/平米 保障性用房：5500元/平米 商业销售均价：10000元/平米（地上） 三、价格定位 　四、经济测算 一、二级开发经济指标 二、销售预期 三、二级开发成本利润测算 四、投资收益 五、敏感性分析 结论 地块所处区域交通比较便利，地块具备一定升值空间。 地处顺义新城中心区，周边配套水平比较成熟。 按照目前规划，商业体量较大，区域市场消化压力较大。 项目二级开发利润