成都龙湖：弗莱明戈高层发展定位报告.ppt

客户定位思考——第一阶段客户定位（2009-2010年） 界定：区域认同度较高的人群； 来源：主要来自郫县老城区、犀浦红光片区； 置业目的：购房目的主要是改善居住环境，追求品质感； 置业原因：生活或居住在本项目区域附近； 年龄：25-40岁 置业特征：选择产品以功能性为主导； 置业次数：首次置业+首次改善 占比：约50% 来源：郫县其他区域、高新西区产业园、都江堰及阿坝区域、部分二级城市客户和临散大城西客户； 置业目的：因为工作、子女或养老等原因置业； 年龄：25－45岁； 置业特征：选择产品以功能性为主导； 置业次数：多次置业+投资客 占比：约30% 重 要 客 户 核心客户 显性核心客户 隐性客户 界定：与郫县存在直接或间接联系的人群； 核心客户群 重要客户群 游离客户 1 2 3 省内二级城市5%，大城西及其他客户5% 郫县其他区域10%，高新西区产业园客户10%，都江堰、阿坝等周边区县10% 郫县客户30%，高新西区产业园客户25%， 大城西客户15% 核心客户群 重要客户群 游离客户 1 2 3 省内二级城市5%，其他客户5% 犀浦及红光区域客户10%，郫县其他区域10% 第一阶段客户定位 第二阶段客户定位 客户定位思考——第二阶段客户定位（2011-2012年） 随着区域的逐步成熟完善，蜀都新城各项配套设施投入使用，第五代生活方式将渐渐实现，区域吸附力将大幅提升； 区域市场日渐成熟，认知度逐渐提高； 成灌快铁、轻轨开通在即，地铁物业价值真正凸显，主动郊区化将逐渐展开； 高新西区产业园进一步做大做强，实力客户日益增多； 郫县客户50%，犀浦及红光区域客户10% 客户变化机理及过程 区域的成熟、产业的升级、轨道的拉动将成为客户变化的主要动因； 第二阶段客户变化主要体现在老城区客户比例的下降，同时高新区产业园客户、大城西客户的逐步增加； 产品定位思考： 本项目初步产品定位： 高性价比的城市精品 ——倡导实用、舒适、品质 定位诠释： 片区多数产品形式较为传统，产品舒适度及附加值低，品质感不强，项目需要差异化竞争，走精品路线，打造高性价比的中高档产品； 定位原则： 扩大客户层面，但不能背离片区市场主流客户群体； 以高附加值产品填补市场空白，但仍以精品为主； 脱离低端阵营恶性竞争，走中高端路线； 户型面积思考——产品创新后，本项目在户型设计上必须进行市场细分 三房需求 两房需求 一房需求 传统市场中户型的功能情况 项目产品创新后的市场细分化 一房变套二 两房变紧凑小三房 两房变舒适型小三房 舒适型三房 约35% 约30% 约20% 从客户调研分析，客户更看重产品的实用性及附加值，在本区域内，未来两年内对空中别墅、大平层及公寓需求度偏低； 市场总体供应面积偏大，紧凑型产品成为市场机会点，同时符合项目定位； 从主要竞品华润、合景泰富分析，本项目可增加部分套二产品，差异化竞争； 从功能看，通过产品赠送，较少的总价可以实现同样的功能空间； 80m2-100m2 约15% 产品类型 建筑面（m2） 赠送面（m2） 变化后户型 面积占比 户型套数比 套一变套二 60-70 10-13 两室两厅单卫 20% 30% 套二变套三 80-90 15-20 三室两厅单卫 25% 25% 90-100 15-20 三室两厅双卫 30% 25% 套三+阳光房/书房 110-120 20-25 三室两厅双卫 25% 20% 基于市场、客户、专业人士及定位指导的原则下，确定本项目电梯产品户型配比：其中套二变套三户型占50%的比例，是项目主力户型；套一变套二占30%，用以前期项目启动，保证第一阶段快速资金回流，实现集团目标；套三+阳光房/书房户型占20%，用以提升项目容积率。 本项目户型面积配比 《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755 QQ产品设计要点——高附加值的产品如何体现？ 实用性 附加值体现在赠送面积上，而赠送面积应首先体现实用性，以满足产品的功能使用； 小面积产品将赠送面积用于可变空间，中大面积产品在可变空间； 舒适性 在满足可变空间的实用性前提下，提升产品的阳台、露台及飘窗的面积，增加产品舒适度； 入户花园（兼具收纳空间）及生活阳台兼顾，避免功能缺失或者重复，体现居家实用舒适性； 实用、舒适、便利、溢价 尺度感 品质产品不一定体现在大面积，而是功能房的相对齐全和开间尺度的合理；同时通过户型的优化，尽量避免浪费空间； 着重关注各功能房的开间尺寸，特别客