戴德梁行2010年惠州汤泉旅游综合体项目投资分析报告.ppt

项目所处区域——惠城区房地产市场概况 项目周边主要楼盘分析 项目名称 物业类型 销售价格（元/平方米） 首次开盘日期 销售率 汤泉半岛 精装小高层、别墅 精装小高层5700 别墅17000. 2007年8月 78% 雅居乐白鹭湖 别墅，洋房，高层 独栋别墅25000 联排15000 洋房10800 高层公寓8600 2007年5月 80% 俊园春天 洋房、公寓 精装公寓7800 2007年 90% 金宝山庄 小高层，别墅 公寓6500 别墅4000 2010年 45% 本项目 汤泉半岛 雅居乐白鹭湖 俊园春天 金宝山庄 2.区域概况 3.项目基本概况 1.惠州概览 4.房地产市场综述 5.项目整体定位 6.项目投资财务分析 报告框架 目标客户群定位 ● ● ● ● 本项目商业辐射范围 本项目核心市场以珠三角同城化所带来的区域客户及港澳台地区高端客户为主。 类型 辐射半径 区域 基础市场 1小时以内车程 惠州地区 核心市场 2小时车程 珠三角及港澳地区，广州、深圳 机会市场 国内其他区域 国内其他地区 海外市场 海外 港澳台日韩欧美东南亚 主要客户市场 项目功能定位 功能定位 根据旅游地产开发条件和市场需求趋势，本项目应规划形成三大功能： 基础层次――惠州市高级旅游度假区、财富阶层第一住区 这一层次主要是发挥汤泉生态资源优势，积极开拓惠州市内旅游市场和房地产市场，为惠州高端人群提供一个假日休闲的温泉度假地，为惠州财富阶层提供顶级的高尚生态住区。 核心层次――泛珠三角著名会议、旅游度假区、国际生态休闲居住区 这一层次主要是完善旅游及度假居住功能，为汤泉旅游度假区创造效益，吸引泛珠三角广州、深圳居民为核心市场，同时吸引度假投资客前来置业。 发展层次――国内著名温泉会议旅游度假区 这一层次主要是突出文化主题，营造以文化为特色的温泉旅游度假氛围，同时充分挖掘地方民俗文化资源，丰富休闲文化产品内容，打造旅游区文化品牌形象，吸引北方高端客户群，拓展华东、华北等更大区域的客源作为市场补充。 目标客户/心理诉求 定义诠释 目标客群 产品类型 独栋别墅 联体别墅 度假公寓 高星级酒店 项目功能定位分析 顶级客群 商务团体 主要引导企业购买此类别墅，符合其追求 独一无二的生活体验的心理满足。 —— 购买力强、意愿度高 明星、名人、企业主 主要引导追求享受和个性生活 的知名人士 ——意愿度高、追求享受和独一无二 外籍度假、 高端商务客 本地私营企业主 追求享受和休闲生活方式 以游艇为特色和主要高端吸引点的 综合性商务型5星级酒店 商务团体 产品布局定位 分期 地块编号 用地性质 用地面积 容积率 可开发面积 产品类型 产品面积 一 期 用 地 TQ-01 旅游 8.3万 0.23 19090 酒店式公寓 19090 TQ-02 旅游 17.48万 0.49 85652 酒店 33000 酒店式公寓 42652 配套商业 10000 TQ-03 住宅 20万 0.54 10800 独栋别墅 64800 联体别墅 43200 二期用地 红线内 住宅 71万 — — 度假功能 —— 合计 —— 1760亩 0.2 212742 —— 当前的土地款包括一二期的土地价格，但是由于二期用地目前规划指标未定，从保守的角度出发，在财务测算时未能包含二期的产品收益。 2.区域概况 3.项目基本概况 1.惠州概览 4.房地产市场综述 5.项目整体定位 6.项目投资财务分析 报告框架 可销售物业销售价格及年增长率假设 根据2010年周边物业市场同类物业的销售价格，结合本项目的定位，同时本着保守的原则对各类物业做上述价格假设。 物业类型 　2010年销售基准价格（元/平方米） 年增长率 独栋 22000 5% 联排 16000 5% 酒店式公寓 5500 5% 酒店房价 500 3.0% 停车位 300 5% 商业 8000 5% 可销售物业销售每年上市体量预测 从2011年开始有独栋和联排物业上市， 五星级酒店从2014年正式营业，入住率达到全市高星级度假平均入住率。 年份 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 配套商业 50% 50% 独栋 20% 30% 25% 25% 联排 30% 30% 20% 20% 酒店式公寓 20% 30% 30% 20% 五星级酒店 65% 65% 项目固定资产投入估算 本项目在建安造价费用及酒店装修上将花费8.5亿元。 　物业类型 面积（M2） 建安（元/M2） 总价（万元） 酒店 33000.00 3500 11550 配套商业 10000.00 2000 2000 酒店式公寓