房地产投资及金融房地产开发前沿理念.doc

房地产投资及金融 房地产开发前沿理念 以投资的现代模式展现当代房地产投资开发相应理论 Carey Yang 2011-5-30  房地产开发项目投资计划申报流程图 　　2011中国房地产百强企业研究成果分析 　　销售业绩：行业领先优势持续扩大，销售业绩再创新高 　　2010年，百强企业①的经营绩效继续领先同行企业，全年销售总额达14360亿元，销售面积14488万平方米，同比分别增长45.6%、19.1%，分别领先全国商品房销售额增长率、销售面积增长率27与9个百分点。从数量分布来看，超过1/3的百强企业销售额在100亿元以上，较上年的百亿企业数量有明显上升；销售额在50~100亿元间的百强企业也增长到了28家，其中万科销售额全年累计1081.6亿，销售面积897.7万平方米，成为国内首家跨入千亿大关的地产企业；从销售面积来看，百强企业的平均销售面积为144.9万平方米，较上年增长19.1%，百强企业整体销售面积规模继续扩大，二、三线城市出现销售面积的大幅突破。以销售额计算，2010年百强企业市场份额达到27.4%，较上年增加5个百分点，是近年来市场份额提升最快的一年。 　　规模性：业务模式拓展促规模增加，总资产同比增长52.1% 　　2010年，百强企业总资产增长速度达52.1%，总资产均值358.9亿元，近五年的年度复合增长率达到32.6%。与之相比，净资产均值为96.0亿元，同比增长21.8%，增速逊色于总资产，说明负债增长仍是推动百强企业资产规模扩大的重要因素。 　　与上年主要由融资活动活跃推动的规模扩张现象相比，2010年百强企业的规模发展呈现出一些新的特点：（1）业务模式的转变促进企业规模扩大，企业通过合作拿地、联合开发、共同经营的方式，有效提升了企业实力。（2）积极参与保障房建设，履行企业公民责任的同时，也兼有降低市场风险、获得稳定收益的优势，在政策的引导下更易获得金融机构的融资支持，有助于企业维持并做大开发规模，提高市场份额。 　　盈利性：盈利水平持续提升，净资产收益率接近20% 　　在上年销售业绩结转及2010年良好销售业绩的带动下，百强企业的盈利水平继续保持较快增长，营业收入均值同比增长48.2%，达到100.5亿元；净利润均值16.3亿元，增长速度高达47.0%，维持近年来的高位。同时，百强企业的净资产收益率（ROE）同比也有所提高，达到19.8%，提升了1.7个百分点。 　　成长性：市场布局向三、四线城市拓展，成长性指标表现良好 　　2010年，百强企业多项成长指标表现良好：房屋销售面积同比增长19.1%，领先全国商品房销售面积增长率9个百分点；房地产业务收入同比增长45.7%；净利润同比增长47.0%。百强企业2010年的新开工面积总值为18480万平方米，占全国房地产企业全年新开工面积的比重为11.3%，占比较上年的7.8%提高近4个百分点。土地储备规模方面，百强企业的土地储备分布更趋广泛，不仅二线城市受青睐，有发展潜力的三、四线城市也渐成布局首选，开发商都明显加快三、四线城市的拿地步伐。 　　稳健性：经营现金流净额由正转负，经营稳健性面临挑战 　　2010年，百强企业销售状况良好，预收账款均值达到68.7亿元，较上年同比增长33.6%。经营现金流净额方面，均值再次转为负值，-5.1亿元的均值接近2008年的水平；从百强企业资产负债率的中值移动情况来看，该指标中值已由70.3%提高到72.6%；剔除预收账款对负债总额的影响之后，实际资产负债率的中值也已由49.1%提高到54.9%，处于近年来的高点，反映目前百强企业仍处于较为激进的发展模式下，企业在快速发展中仍需密切关注中期财务风险，维持扩张速度的理性、销售策略的灵活性以及资金面的充裕性。 　　融资能力：融资能力优势明显，筹资活动现金流入增长58.6% 　　百强企业2010年新增银行授信尽管规模总量仍在增长，但增速明显放缓，由上年的164.9%下降到13.0%；相形之下，筹资活动现金流入达到了39.2亿元，增长高达58.6%，显示2010年百强企业仍然获得了较为充足的融资支持。 　　运营效率：运营效率有所提升，存货周转率提高7个百分点 　　2010年百强企业总资产周转率均值同比提高3个百分点，达到了0.42。存货周转率均值达到0.62，提高7个百分点，企业的短期偿债能力及获利能力进一步提升。另外，百强企业的存量资