攸县房地产市场研究及海康华庭项目营销分析2.ppt

总 概 攸县房地产业是随着经济体制改革和国民经济的发展而逐步建立起来的，经历了一个从小到大、从慢到快的发展过程。近年来，随着国家住房制度改革的深化、城市建设步伐的加快、市场潜力的释放，房地产市场活跃，呈现出房地产开发企业数量不断增多、投资稳步增长、房地产市场需求旺盛、价格稳中有升的发展态势。 攸县竞争楼盘分布 项目主要竞争对手分布在以攸州一品为核心的中心大道区域，其他区域的高档项目为本案的间接竞争对手 新外滩2期 同乐湖国际 攸州一品 丽水山庄 云升山庄 本案 东华商业广场 金域中央 景江城 江尚明珠 圣雅园 新世界中心 直接竞争对手 间接竞争对手 中天印象 2011年主要楼盘合计供应量统计 丽水山庄 220000 攸州一品 141000 景江城 39000 新外滩2期 51000 中天印象 34000 同乐湖国际 560000 105万平方米 按现有市场消化速度31万/年,需3-4年 减除不具竞争力及不具开发能力楼盘，攸县2011年市场总供应量在105万方左右，存在一定的市场压力。按照现有攸县市场消化速度31万/年,需3-4年。 房价：攸县房地产经过3年高速发展，房价从08年的 均价1700元急剧上升到10年的均价达2500元左右，销售年 均价涨幅均在10%以上。 2007年 2008年 2010年 2009年 2011年 套房 别墅 高层、小高层 4500元/平米 2300元/平米 1700元/平米 2200元/平米 1900元/平米 3000元/平米 近三年房价年均涨幅在30%以上 攸县房地产开发商尽管09、10两年营销水平有很大提高，但营销水平发展总体不高。过火的市场情况，扼杀了开发商营销策划的想象力和专业深度。11年竞争加剧将考验开发商营销策划实力。 2002年 2004年 2006年 2008年 2011年— 开发老板手机联系 无严格意义售楼部 销售员卖房 制作售房招牌 广告信息 专门售楼部 模型 广告宣传 代理公司出现 专门售楼部 模型 广告推广 工程进度配合 代理公司出现 专门售楼部 模型 广告推广 2010年 等销 模型+广告 模型+广告+点子 整合营销+产品 模型+广告+代理 房地产完成开发投资 4.93亿元 商品房新开工面积 100万平米 商品房竣工面积 35.48万平米 攸县2010年房地产市场成绩： 供应消化 ■市场畅销产品主要有独栋别墅（成功楼盘以云升山庄为代表）、面积为130——150的江景高层住宅（以望云新外滩为代表），一空式门面（以新天地商业街、东华商业广场为代表）。 ■市场滞销产品主要是选址、设计规划不合理的小项目，（如香江小区，圣雅园小区）；设计、定价及招商不合理的产权式商业盘（如中天国际）；攸县很多房地产项目操作不规范，特别是缺乏资金的项目往往进度一拖再拖，无法上马（如中天凯旋城、丽水山庄）；另外，电梯房由于进入市场的时间过早，价格高企，在市场上销售阻力很大。 ■攸县当地开发商除望云房产以外，普遍处于婴儿期，开发实力不够。80%的开发公司严格意义上来说，都是草台班子，由于缺少资金、人才和开发经验，把握市场和抗击市场风险的能力很弱。其生存主要得益于攸县良好的经济基本面。 ■在未来有真正优质楼盘出现的情况下，市场的需求将得到进一步刺激，以前未充分释放的改善型需求及高档住宅需求将得到充分释放。因此，在攸县做中高档盘的空间2——3年内依然存在利好机会。 对市场供应的四点总结 宏观背景 报 告 思 路 市场供应 重点楼盘 楼盘调研 客户分析 调研结论 市场蛋糕 比较分析 报告思路 宏观背景 微观分析 云升山庄 云升山庄是攸县最早，也是最成功的规模化高档住宅楼盘。尽 管开发水平稍显生涩，但很好的把握准了市场。 一期开盘：11年3月第一批开盘，1、2号栋； 第二批开盘：2011年9月8日，3、4、7#推出312套房源，目前剩余约50套，面积130-160㎡ ，价格2500-2900元/㎡左右 第三批开盘：预计在2012年元月推200套，预计价格3000元/㎡ 40% 120-140 三房 40% 150-180 四房 5% 260左右 复式 90 面积段 100% 合计 15% 二房 比例 户型 第一次开盘 第二次开盘 预计未来开盘 地段与基本配套与海康华庭几乎共享的情况下应主要体现项目在于户型及特殊配套（艺术教育）的优势； 核心竞争——同乐湖国际 项目优劣势分析 项目交通、基础配套与海康华庭相当，