新景祥2011年01月27日“127”房地产政策解读.ppt

版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归厦门市新景祥房地产策划代理有限公司所有，未经厦门市新景祥房地产策划代理有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归厦门市新景祥房地产策划代理有限公司所有，未经厦门市新景祥房地产策划代理有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 “127”房地产政策解读及对策分析 新景祥咨询顾问中心 目录 “国八条”与加息新政解读 1 地方政府反应观察 2 市场反应初探 3 应对策略简析 3 127八项新政内容及与929政策对比 127八项新政 929政策 主要内容 简析 主要内容 政府 责任 制定房价控制目标 确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布 具强制性，且接受社会监督，但若住宅成交价格数据继续不对社会公布，要实现社会监督也存在难度 约谈问责机制 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 对调控计划、落实情况、管理成果等方面进行问责，但具体问责细则尚未公布 税收政策 个人转让住房营业税 个人购买住房不足5年转手交易的统一按销售收入全额征税 严格执行，一改过去“差额”征税为“全额征税”，大大增加投资成本 土地增值税 对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查 何为“明显超过周边房价水平”，没有定量约束 存量房交易税 加强试点和推广力度 已确定在上海和重庆试点房产税，起征标准以人均住宅面积或住宅价格以及购房人身份及购房套数为依据，起征时间尚不明确 相比929政策，本次调控出现以下几个明显特征： 1、加入对政府的问责与社会监督，且列入首条，可见国务院此次调控的决心空前，但问责细则尚未公布，社会监督的基础即成交价格未全面向社会透明公开，也将使监督难以实现。 2、增加了抑制投资、投机性购房的税收政策，个人转让住房营业税从100万起征到全额起征，可能加快投资投机由一二线城市向发展潜力较大的二三四线城市转移的速度 “国八条”简析 127八项新政内容及与929政策对比 127八项新政 929政策 主要内容 简析 主要内容 个人房贷 首套房 首付款比例30%及以上 二套房 首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍。人民银行各分支机构可根据各地房价控制目标，提高第二套住房贷款首付款比例和利率 首付比例提高10个百分点，个别地区可以更多，对厦门而言，改善性住房客群需要多付出15-20万的钱，对抑制改善性住房的客群会有较明显的影响，但对投资投机性购房者的影响，需要市场验证 严格执行首付款比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍 三套房 对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本区域购房 相当于暂停提供第三套房贷款 暂停发放第三套及以上住房贷款 相比929政策，本次调控出现以下几个明显特征： 3、提高二套房房贷首付比例10个百分点。目标是提高投资门槛，但仅能够对一些投资力量较小的部分投资投机客户产生沉重打击，对大量专业投资投机客户而言，是否有效还需市场检验，该政策同时对改善性需求也将可能产生较大的抑制作用。 “国八条”简析 127八项新政内容及与929政策对比 127八项新政 929政策 主要内容 简析 主要内容 限购政策 原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 几乎覆盖全国范围。对限购对象和限购套数都有明确的量化指标，但开始限购的时间以及限购时效未明确规定 房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。 相比929政策，本次调控出现以下几个明显特征： 4、对限购的对象和范围做出了明确的规定，但对限购的起迄时间未做规定，该项政策可能延续较长一段时间，此举相比二套房首付的提高对异地投资投机的打击更为严厉。 “国八条”简析 127八项新政内容及与929政策对比 127八项新政 929政策 主要内容 简析 主要内容 保障性住房 加大建设力度 扩大覆盖范围。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作 加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督察考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划 土地政策 供给 结构 落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不