新景祥2011年5月扬州蓝爵庄园项目营销报告.ppt

区域竞争——西区绝对主力，东区、南区不断攀升 受南区临港新城建设和九龙湾·润园首个规模住宅项目的拉动，2010年南区商品住宅市场供销明显增量； 受成交以普通住宅为主影响，成交均价同比回落，2010年南区商品住宅成交均价为5028元/㎡，同比下降26.72%。 竞争环境分析 竞争格局 老城区板块：主城区腹地，土地稀缺、寸土寸金。 北区板块：城市自然、人文资源核心区域，私属享受型物业居多。 西区板块：城市副中心，配套完善，中高端住宅云集，竞争激烈，市场领航者。 东区板块：现阶段政府重要建设区，广陵新城崛起，城市新的新政商务中心。 南区板块：区位和生态优势，借势政府主导向南的发展战略，将给城市带来新的居住群区。 竞争环境分析 竞争格局 本区域在生态环境、交通上较其他板块占优，在性价比上较全城均优势明显 万科城 唐郡 九龙湾润园 锦苑 京华城 郡王府 橡树湾 扬州天下 沁园 品尊 运河一品 运河东郡 运河壹号公馆 骏和国际公馆 金域蓝湾 西湖领秀 13000以上 8000-10000 9000以上 9000-12000 10000以上 13000以上 5000-6000 竞争分析 竞争环境分析 竞争锁定——本项目主要面向区域内竞争，以及对城市各板块分流 竞争级别 竞争区域 竞争说明 代表项目 核心竞争 南区板块 同一区域，区域属性、客户属性一致，最直接竞争项目 九龙湾·润园、依云城邦、江扬运河印象、美锦 主要竞争 西南板块 区域属性、客户属性类似，配套优于本区域 润和御景城、金域蓝湾 次要竞争 二城板块 二城高价值区域，区域地段、配套、交通等优于本区域 骏和国际公馆、财富广场 新城西区板块 地段价值、交通配套优于本区 水晶城、天俊华府 竞争项目主要集中于南区板块，数量有限，规模中小，以 80-90、100-120平米经济型户型为主 楼盘名称 占地面积（万㎡） 总建筑面积（万㎡） 容积率 物业类型 主力产品 九龙湾润园 9.2 14.2 1.7 小高层、高层 80-90两房 100-120㎡三房 依云城邦 28 39 1.65 多层、小高层、高层、别墅 80-90㎡两房 100-120㎡三房 江扬运河印象 5.9 4.3 0.73 别墅 400-500㎡ 美锦 33 40 1.2 别墅 200-250㎡ 润和御景城 8.4 11.8 1.4 小高层 110-120㎡三房 金域蓝湾 9.6 16.3 1.7 小高层、高层 110-140㎡三房 骏和国际公馆 5.6 12 2.15 高层 140㎡三房 竞争环境分析 项目竞争 九龙湾润园 依云城邦 江扬运河印象 美锦 金域蓝湾 骏和国际公馆 润和御景城 本项目 楼盘名称 占地面积（万㎡） 总建筑面积（万㎡） 容积率 物业类型 主力产品 年去化量（万方） 均价（元/㎡） 九龙湾润园 9.24 14.23 1.7 小高层、高层 80-90两房 100-120㎡三房 7.6 5400 依云城邦 28 39 1.65 多层、小高层、高层、别墅、 80-90㎡两房 100-120㎡三房 9.6 7000 江扬运河印象 5.85 4.3 0.73 别墅 400-500㎡ 0.22 16500 区域内在售项目普遍年销售8-10万方，中小户型去化迅速，毛坯价格主要集中在5600-7000元/平米 竞争环境分析 销售和价格 楼盘名称 环境配套 教育配套 医疗配套 商务配套 交通配套 本项目 九龙湖、凤栖湖、扬子津生态公园 树人中学、扬子津小学、施桥中学、施桥小学 —— 开发区行政中心 17、18、34、206 九龙湾润园 九龙湖 树人中学、扬子津小学、施桥中学、施桥小学 —— 开发区行政中心 17、18、34、206 依云城邦 古运河 耶鲁幼儿园、扬子津小学、树人中学、江海学院 —— —— 17、18、34、206 江扬运河印象 古运河 耶鲁幼儿园、扬子津小学、树人中学、江海学院 —— —— 17、18、34、206 美锦项目 古运河、高旻寺 耶鲁幼儿园、扬子津小学、树人中学、江海学院 —— —— 17、18、34、206 产品力——与周边主要在售项目相比，本项目周边配套相对齐全，具备优势 竞争分析 竞争环境分析 产品力——各项目建筑风格以欧式或现代风格为主 蓝爵庄园 依云城邦 竞争环境分析 产品分析 九龙湾润园 依云城邦 依云城邦 产品力——各项目园林景观普遍以欧式或现代风格为主，园林差异化较小，本案具备突破空间 九龙湾 润园 竞争环境分析 产品分析 产品力——多为首置首改经济型产品，本案产品超越市场主流 依云城邦 九龙湾润园 135㎡ 89㎡ 户型结构：区域各项目主打紧凑经济型户型，设计差异性不大，同质化竞争严重 九龙湾润园 106 ㎡ 竞争环境分析 产品分析 依云城邦 80 ㎡ 九龙湾润园：