新联康2010年12月合肥N1007地块策划定位报告.ppt

主入口 区域市场高端项目 区域中的高端项目。由于本案的地段优势较为明显，故只要通过较强的核心产品层的打造以及领先领先市场外围产品层进一步来支撑高端。 因为本项目所针对的客户主要是自住客户，因此宜居，以人为本的设计理念希望重点突出。 城中心 · 稀缺高尚宜居社区 项目整体定位 定位区域市场的高端的项目 我们的项目针对的是什么样的客户？ 是不是意味着只针对高端客户？ 客户职业 购房目的 区域客源为绝对主力。外区域客源导入，尚需时日。 普通住宅多为公司白领以及政府中高层管理层。 多以居住为主，居住目的占到90%以上。投资氛围尚未形成。 客户来源 现状 只定位高端客户太过小众，难以保证去化速度 项目客户设定 区域领导者的占位 区域高端定位 树立高端客户形象 扩大客户层 市场定位 客户定位 我们打造怎么样的产品来引领市场？吸引客户？ 产品发展建议 结合本案规模和市场现有客源情况，本案的未来目标客源构成如下： 产品对应——80平米二房产品 本地客户：主要为周边区域工作的人，多为30岁以下的年轻一族。 外地客户：用以物业升值 产品对应——110平米标准三房产品 本地客户：用以首改的周边区域工作的中高层人士以及研究院、政府中层人士。 产品对应——130平米大三房产品 本地客户：再改客户，为外企上班高端人士以及政府的中高层管理层。 本案的地段条件和产品规划在一定程度上已经能够保证本案未来的去化。 稀缺性和唯一性的产品更容易被高端客户所青睐，能够让他们长期持有和保值增值，且此类客户具有高溢价的承受能力。 客源定位 房型 二房 三房 三房 合计 面积 (㎡) 80左右 110左右 130左右 - 比例 20% 30% 50% 100% 户型配比 三房为项目的主力户型，其中130平米左右的三房占项目比例的50%。 科学大道 价格定位 9959.431 本项目价格 1560.874 1590.668 3645.833 3162.055 加权后数目 15% 15% 35% 35% 参考权重 10405.83 10604.45 10416.67 9034.444 折算价格 10000 10000 10000 8000 参考项目售价 9.61 　 9.43 　 9.6 　 8.855 　 8.94 　 100% — 合计 0.45 9 0.45 9 0.45 9 0.45 9 0.45 9 5% 去化速度 其他考量 0.1 10 0.1 10 0.095 9.5 0.085 8.5 0.08 8 1% 开发商品牌 0.4 10 0.4 10 0.4 10 0.36 9 0.4 10 4% 现场表现 0.8 10 0.8 10 0.8 10 0.8 10 0.8 10 8% 营销力度 0.6 10 0.6 10 0.6 10 0.6 10 0.6 10 6% 物业管理 0.36 9 0.36 9 0.36 9 0.36 9 0.32 8 4% 交房时间 0.3 10 0.3 10 0.3 10 0.3 10 0.3 10 3% 施工质量 服务品质 0.54 9 0.54 9 0.54 9 0.48 8 0.48 8 6% 社区配套 1.71 9.5 1.71 9.5 1.8 10 1.62 9 1.62 9 18% 户型设计 0.475 9.5 0.45 9 0.45 9 0.4 8 0.4 8 5% 建筑外观 0.9 10 0.9 10 0.81 9 0.63 7 0.72 8 9% 社区景观 0.095 9.5 0.09 9 0.085 8.5 0.07 7 0.07 7 1% 社区规模 社区属性 1.2 10 1.08 9 1.14 9.5 1.08 9 1.08 9 12% 区域配套 1.08 9 1.08 9 1.2 10 1.08 9 1.08 9 12% 区域环境 0.6 10 0.57 9.5 0.57 9.5 0.54 9 0.54 9 6% 区域交通 立地条件 加权分 评分 加权分 评分 加权分 评分 加权分 评分 加权分 评分 万达公馆 万科金域华府 融侨观邸 多特公寓 宗地项目 权重 参照项目 万达公馆年度成交价格涨幅为17%，而和平盛世年度成交价格涨幅为12%， 综合考量本案地段、产品及客户等各方面因素，若按12%的年度成交价格涨幅计算，理论上住宅产品目前的价格可达到9950元/平米,2011第三季度的入市价为10494元/平米，一年销售周期后可实现的成交价格可达11000元/平米; 价格走势 目前区域公寓市场如多特公寓的价格水平较高均价达到8000元/平米。 本案无论在地段以及产品力上都较该区域的楼盘有一定的优势，预计2011年下半年上市的话—— 本案建议：均价10500元/平米 价格推导 价格定位 项 目 产