新聚仁2010年升华地产黄冈八仙咀项目整体定位及策划方案.ppt

升华地产黄冈八仙咀项目整体定位及策划方案;项目发展战略及整体定位;项目占地面积19.5万方，容积率2.29，在黄冈属于大规模的复合型项目;项目地块三面环湖，呈半岛形态，自然资源极其强势，同时临城市主干道，昭示性强。;项目界定;项目发展战略及整体定位;目标解析;在操作过程中我们对重点关注问题的理解： 市场现状：通过对黄冈目前的房地产市场及客户的梳理，寻找市场上去化最好，客户接受度最高的产品，形成项目控制风险条件下的开发策略。 机会挖掘：通过对城市价值的梳理，发现黄冈未来房地产市场格局和客户层次的演变，寻找高溢价的产品最大限度的获取项目价值。 价值提升：建立项目独有的产品价值体系，打造黄冈的城市名片。;项目发展战略及整体定位;市场发展分析： ——市场机会挖掘;黄冈市商品房价格目前处于1+8城市圈城市中的价值洼地。;;竞争市场格局;君城·紫金城，均价：3160元/㎡ 黄冈核心级商业中心地段； 中心城区地段价值驱动；品质一般;;市场去化;目前黄冈多数楼盘主要客户来源于本地，客户对项目的购买因素大多以基本功能需求为主。;;市场整体价格水平低； 区域住宅价格2550元/㎡，是1+8城市圈排名靠后。 总价承受能力有限； 目前区域内普通住宅总价区间承受在20-25万元，为主流高层产品；别墅产品总价最高100-120； 房地产开发水平低； 区域还处于基本居住需求向产品层面需求过渡阶段。 高层产品在现阶段去化最佳； ;项目初期开发策略;现阶段黄冈客户对高端产品的认知还是以地段、中心、高层电梯房为主，对产品细节及附加值的关注较为缺乏。;城市发展分析： ——城市价值;2010/09城镇居民人均家庭总收入10122元，同比增加1171元，增长13.1% ;城市基本定位的变化：黄冈成为城市圈的组成城市之一。;西轴--由沪蓉高速、318国道形成交通轴； 南轴和北轴--由京珠高速公路、京广铁路、107国道形成交通轴。 东轴--由长江、沪蓉高速、大广高速（规划）、武九铁路、316、106国道等多种交通线紧密复合形成交通轴，是武汉城市圈内交通基础设施最为密集的轴带。;武汉至黄冈城际铁路、黄冈长江大桥以及黄冈至鄂州高速公路项目总投资８７.４６亿元，其中城际铁路４３.０３亿元，黄冈长江大桥２４.９３亿元，黄鄂高速公路１９.５亿元。黄冈长江大桥全长４公里，公铁合建部分长２５６６米，设计为双层桥面，下层为双线高速铁路，上层为四车道高速公路，主桥采用钢桁梁斜拉桥方案。大桥计划于２０１４年建成，届时从黄冈至武汉坐城际铁路所用时间将不超过３０分钟。 ;总体经济水平相对滞后，但目前经济保持良好快速发展势头； 是承接武汉产业转移的核心区域； 城际铁路的开通； 5000吨级深水港码头； 东南西北轴交通网的形成；;由基本居住需求向产品层面及精神层面过渡;城市发展背景下 的客户演变;;现阶段客户产品需求;项目发展战略及整体定位;项目发展战略及整体定位;定位启示;;我们要影响城市！开启城市新格局 这里汇集整个黄冈高知人群、社会精英！这里就如同黄冈人民眼中的“黄冈中学”城市名片的象征！;高融合性的、可持续发展的、示范式的城市精品居住区;代言城市形象，以自然资源、人文资源诉求结合产品表现，立足于城市主流高知客户群体，创造区域新的产品标杆、价格标杆，实现高价值下的快速销售。;项目发展战略及整体定位;鄂东南地区最具居住价值的、首席城市人文湖景豪宅;形象定位：城市精品生活居住示范区;项目发展战略及整体定位;;本案客户策略;目标客户来源;在现有广泛的客户基础上，根据本项目目标来甄别出目标客户群及其需求。;客户定位——通过追求品味，注重生活理念、方式的高知阶层引领，带动其他客户。;时间;项目发展战略及整体定位;做足容积率，实现项目高价值高收益。;项目定位背景下的产品发展方向;;基本信息;总规分析;园林景观;小区配套;案例借鉴; ;建议物业组合形式：高层+低密度产品;联排、独栋;三种方案开发成本差距不大，方案一及方案三收益明显高于方案二。;我司主推高层+独栋+联排方案客户群体丰富，利润可观，溢价能力适中，风险可控。; ;;强势景观、配套资源;客户具有趋洋心理，注重建筑品质与户型舒适度;需要通过资源、产品等多方面的综合打造高品质社区形象;总体原则; ;保证低密度住宅资源最大私有化，保证中高密度住宅公共空间的打造;尽量保护和利用原生态资源;结合项目对组团规划、项目分期、公共空间的要求，整体规划以“一心两带三区多节点”为规划方向;“一心”：商业中心广场作为整个项目的核心，既成为整个社区的形象，也能够聚集人气导入人流带活整体商业。;“两带”沿湖岸线分别设置不同