新聚仁2011湖州长兴景瑞地产长兴龙山新城项目策划报告.ppt

项目整体定位 位于城市未来发展核心区的 辐射长兴全县及周边城市高端客源的 第一品质城市别墅 1、区位背景理解 2、竞争环境分析 3、项目整体定位 4、目标客源圈定 PART1 第一部分 多次置业经验，同时在异地置业 不单纯以地段作为首选因素，产品要求提升 地段、产品具有彰显身份的空间价值 多数有过2次以上置业行为，关注居所品质 需要通过居住产品的品质做到自我的提升 客户构成 品质改善 生活改善 刚需首置 客户类型 喜好奢侈品消费，注重身份 在一二线城市拥有多套高端物业 长期居住于一二线城市或国外，注重圈层 多数有过1次置业行为 对于目前居住环境有所不满，急需改善 看重房间的功能空间尺度和社区的口碑 资金限制置业总价，居住品质要求不高 生活配套完善，交通便捷，满足工作需要 户型合理，附加值高，总价费用低 客户特征 长兴高端客户层次 企业合伙人 企业高层 政府高官 小私营业主、企业中高管、乡镇企业主、公务员 高收入白领、公务员、企业精英 原住民、拆迁户、外来置业者 财富 阶层 主力客源 项目客源主要为全县最高端客源层 长兴高端客源容量 10-20万 18530 中级以上职称、中级管理者 30-60万 7412 企业高层、部门经理 （平均每个企业2位） 20-50万 263 旅游企业主 区域 产业客源 人口数量 主力年收入 个体工商户 经济开发区，李家巷、洪桥、夹浦等乡镇 私营业主以及合伙人 3706 80万以上 29486家 从商人员12.8万人 初级管理者、初级技术员、基层员工、白领 55590 10万以内 全市高端客源基数较大，具备高端个案运作支撑 主力客源 煤山镇 小浦镇 和平镇 林城镇 夹浦镇 洪桥镇 规模企业33家 新型建材、电子电源 煤山工业园区 规模企业50家 新型建材、精细化工、蓄电池、节能灯 小浦镇 规模企业30家 农产品加工种植、旅游、矿产 和平镇 规模企业50家 金属矿业、电炉制造、新型纺织 林城镇工业园区 规模企业82家 轻纺、印染 夹浦镇 规模企业62家 水产养殖、钢材、纺织 洪桥工业园 电子电源、新型材料、新型纺织、机械制造、食品医药、绿色能源 矿山资源、玻璃建材 机械制造、电子电源、特色化工、食品医药、家居服饰 核心产业 主力客源 规模企业415家 600家 规模以上企业86家 规模企业数 较强 李家巷新世纪工业园区 李家巷镇 核心客源 客源表现 较强 较强 产业关联度 城市东面及西南面 主城区 日资工业园、韩资工业园、海信浙江家电工业园、汽车配件工业园 长兴经济开发区 区域分布 区域 项目主力客源集中在制造业为主，表现为电子、机械制造、纺织等行业 长兴中高端产业 长兴高端客源特征结论 项目目标客源？ 1、处于城市富豪发展的初级阶段，表现高调、喜欢炫富 2、顶层富豪外流，追求更高生活品质 3、注重在朋友圈内的面子和身份，资产保值 4、注重食物外在表现，对于本质要求较低 改善型需求为主，部分客源考虑子女上学 35-45 公务员、私营业主、外地经商户、开发区管理层、乡镇企业主 雉城镇60%，周边乡镇20%、经济开发区15%、其它5% 画溪庄园 项目名称 区域分布 层次 主力年龄 置业目的 金宇御景园 雉城65%，周边乡镇25%，外地10% 私营业主、乡镇企业主、政府官员 35-45 自住及改善型需求占主导 龙山雅苑 雉城65%，周边乡镇30%，其它5% 私营业主、乡镇企业主、政府官员、开发区高管 35-45 自住及改善型需求占主导 以区域客源为主导，表现为封闭 项目参考50% 市场客源 参考个案：香堤雅墅 260-320平米 主力面积段 400-600万 主力总价段 私营企业主、政府高官、企业高层 职务 表现为改善型及投资为主 长兴目前品质最高别墅，追求品质和环境，匹配身份 表现 35-50岁 年龄 雉城镇65%（主要以镇中心及开发区为主）、周边乡镇（夹浦、洪桥、林城为主）占30%、外地（以杭州、湖州为主）5% 区域 以改善型及投资为主要需求，对于品质和环境需求逐步提升 客源参考比例：50% 雏城镇 （含经济开发区） 占60% 夹浦镇 小浦镇 洪桥镇 项目前期客源圈定 林城镇 浙江其他区域 （湖州、杭州） 占10% 项目前期客源以城市及周边乡镇客源为主力，更认可目前区位及产品品质对项目的价值支撑 随着区位和品牌树立，后期随着高铁的开通及长兴城市经济对外开放度增加，外区客源比值增加 客源区域分布： 核心客源：雏城镇，以市中心及经济开发区为主、占60% 重要客源：周边乡镇，以夹浦、小浦、林城、洪桥等周边乡镇为主、约占30% 次要客源：浙江其他区域，以湖州、杭州为主，约占10% 项目客源交通导入 夹浦 G104国道 长水公路 杭宁高速 10省道 画溪大道 龙山大道 小浦 长桥 G318国道