新里程2011年惠州市惠东县园方欧洲城二期营销策略总纲及销售执行报告.ppt

谨呈：惠东县园方投资房地产开发有限公司 园方欧洲城二期 营销策略总纲及销售执行报告 报告逻辑结构 结构下的思路 市场发展态势—价格正缓慢发展 供应状况—供给需求趋近饱和 区域价格优势—剪刀差价格利于投资客户选择 在售将售项目众多—弹丸之地项目多，竞争压力大 项目区位概况--惠东规划来看，本项目市场前景被看好。 项目总体概况 园方?欧洲城位于惠东县城平山街道泰园地段，北侧为环城南路，南侧及东侧为规划路。 项目规划用地总面积133288.44平方米。 居住区由大量建筑单体组成，其中含多栋五至六层的多层，6～11层的小高层，多栋20～29层高层。 设施配套有幼儿园、商业、社区配套用房等 ，共2260户。小区定位为该区域的高尚大型住宅区。 二期概况：二期共6栋楼。由3、6 、10 、13 、16 、20号楼组成 户型分析--本项目户型的最大特点是超大的附加值，赠送率最高达到35%左右。赠送面积较大，实用率高，完全符合豪宅面积标准； 本项目主要推售节点 项目于3月18日正式开始认筹； 初定于5月1日3、6号楼开盘； 初定于6月26日剩余四栋推售。 与中心城及周边有竞争力的楼盘相比，本项目在项目独特风格、户型附加值/容积率等方面有一定优势，在地段、综合配套等方面有一定的欠缺。 案例借鉴小结 建立强势的第一意象，借品牌发展商及政府力度进行片区炒作。 高形象、高标准的展示和服务建立泰园居住区板块豪宅话语权，同时注重项目在行业内影响力营销。 有效的传播途径保证新客源增加，良好的口碑及活动营销确保持续的人气及客户的忠诚度。 客户分析 客户来源地集中于惠东县城及周边地区。 设计时必须充分考虑惠东人群的环境居住习惯及需求，并超前于其他项目，设计出更适合惠东人群、让惠东人群更为接受的创新理念产品。 客户职业主要为公务员及私营企业主。 此类客户对于生活品味的提高拥有迫切的要求，设计时应尽量考虑此因素。 客户分析 诚意客户对环境绿化景观最为重视。而物业管理，升值潜力，位置，工程质量，城市生活配套也同时是客户所考虑的重要因素。 天然山景是欧洲城最吸引客户的因素。而低密度社区和花园洋房同样也是客户选择欧洲城的重要因素。 客户深层分析 客户分析小结 现欧洲城客户仍以惠东高端客户为主，在营销宣传上必须针对惠东人习惯设计。 展示上必须品格做得高雅，时刻记得一点，我们的目标客户是惠东高收入人群。 客户最感兴趣的展示是项目的环境绿化景观和天然山景，在现场展示中必须深化完善此类展示。 为二期设定一个专属的推广名，并辅以专属的推广语深化此推广名。 推广名： 样板房展示 围墙—以高雅贵气的展示吸引每一位莅临现场的客户，并在细节中做好，让每一位客户能真切感受到项目的闪耀卖点。 看楼通道 本项目对于环城南路客户均有很好的截留效果，但县城中心内广告展示并不足。 路牌广告 目前中心城的广告牌基本已被占用，尤以国际新城、中航城、弘诚厚园等项目的强势推广。 工地包装初步树立本项目形象，增强了本项目与周边环境的区隔感。同时也锁定部分客户。 工地包装 客户电话邀请主要选择：惠东中心城住户、公务员、事业单位工作人员；惠东中心城周边比较富裕的村镇及工业区中的大企业主； 项目媒体策略 本项目媒体选择及组合策略： 路牌：树立形象，截流客户，传播力较强的传播路径； 工地围板：指向性较强，直接传播项目形象或利益点； 电视广告：树立项目形象及大盘气势； 电话邀请：电话邀请的作用较为有限，关键要找到有效客户群体进行点对点电话邀请； 网络：网络营销是传播项目形象、口碑、影响力及在关键节点信息的有效途径； 短信：是传达即时信息的低成本高效手段； 报纸：报纸主要用在项目区域及行业营销的媒体配合及同时发布项目的重要信息； 项目活动营销策略 围绕业主权益和行业透明度及《奥林华府业主权益手册》进行事件及活动营销； 围绕园方欧洲城未来价值展开研讨活动； 围绕营销节点进行庆典活动； 维系客户的营销活动； 项目一期营销执行总纲 项目二期销售执行费用预算 专业销售流程服务 销售现场由“园方按揭小组”免费提供的财务、签约、按揭一站式服务，实现电子算价及签约。“电子化服务”将形成全新的服务模式，充分体现豪宅形象，提升项目品质。 “园方按揭小组”设置于销售中心，工作人员提供服务时统一着装，体现专业形象。 愉快的购房之旅体验七： 业主生活手册 周边生活配套、教育配套、交通配套信息，以及生活配套中吃喝玩乐的信息都融入到业主生活手册中。 愉快的购房之旅体验八： 目标下战略 项目形象攻略 项目展示攻略 项目服务攻略 项目推广攻略 客户积累策略 媒体策略 活动营销 点对点的客户电话邀请服务； 沃尔玛外展场吸引本地客户群 小众餐会营