无锡惠山时代广场招商调研及定位报告.ppt

第一部分：市场调研 无锡惠山经济开发区始建于2001年7月，2002年2月经省政府批准为省级经济开发区，总体规划面积76平方公里，总规划人口为50万人，惠山新城半径为32.5平方公里，之前全部是农村地域。经过短短七年多时间的建设，目前人口规模已达20万人，一个集行政、经济、文化、科教、商贸、休闲为一体的新城已经崛起，成为了无锡北部一张亮丽的名片。开发区的建设着力体现“高端产业、高新企业、高级人才、高品质生活环境”四高特征，努力把惠山新城建设成“创新、创业、创造、创意”四创新城。 □ 项目周边3公里范围内东面、南面是新城中心区及产业园区， 集中大量新建住宅、工业园及行政单位。 西部、北部基本为安置房及分散私房区。 □ 距离项目较近北部区域的成熟住宅基本为私建房，购买力一般； □ 南部小区以多层、高层、别墅为主，多为新建小区，入住率低，但居民有一定的购买能力； □ 各社区周边有一定商业配套，但规模较小，居民消费随机性较明显。 现 居 住 人 口： 项目三公里范围内目前安置房加私建房及新建小区入驻人口总计85584人。 3-5年新增人口： 根据新建小区规划人数，未来3-5年周边将新增85833人； 3-5年后总人口： 将达到17.1万人； 泛 辐 射 圈人口： 乐购线路包含人口：乐购购物车9条线辐射范围预计将达到27万人，这也是本项目有力的消费人群；（根据商业惯例，每量购物车可影响3万人的消费） 行政人口： 项目三公里内为新城行政中心，遍布各职能部门及事业单位，预计行政人口达到5000人； 学校人口及企业人口： 周边有数个产业园及多所学校，仅堰桥就要1500多个大小不等的企业，预计从业人员在20000人左右； 专业市场： 高力汽配及好得家家居广场总从业人口预计1000人； 消费者访谈调查 新城商业业态分布解析 1、调查总店数368家；（如下图） 2、调查结果显示，新城的主要业态集中在中低端的社区餐饮、装饰、小百货、中介、美容美发等，说明社区性购物消费足够，购物中心式品类缺乏； 3、商务消费餐饮类缺乏，服装百货类极其匮乏； 乐购调查总结（下图） 1、乐购1楼租金在5-8块之间，2-3楼均在5元左右； 2、业态上，服装、饰品、餐饮比重较大，符合超外业态定位； 3、乐购日营业额40-50万，客店价80元，营业额标明经营状况一般，客店价标明居民购买力中等，根据客单价分析，按每单2人购物分析，单日到店人数在10000-13000左右。 乐购单店调查 经营者访谈调查 是否看好惠山商业 经营户访谈小结 1、本地经营户的辐射范围较狭窄，仅为本区域内，且绝大部分对其现有经营场所不太满意； 2、对时代广场的未来表示看好，但对进驻时代广场较犹豫，这对项目的营销推广及信心树立预留了很大空间； 3、看好本项目是因为片区的发展，不看好同样是因为觉得目前不成熟，如何让经营户在这样一个矛盾的心态选择入驻是非常关键的问题； 4、大部分的人看好未来2年的发展，项目炒作未来概念非常理想。 时代广场商业分析 超 市： 乐购超市是本项目天然的卖点，作为主力店和人气集聚地将发挥很大作用； 百 货： 目前设百货商场时机不成熟，但服装百货类零售步行街及类百货购物中心是必不可少的； 家电卖场： 家电卖场在新城极为缺乏，是本项目次主力店的理想选择。 餐饮： 本项目周边餐饮店较多，但多为低档满足社区消费需求的场所，中、高档，满足商务消费的餐饮集聚地目前还是空白，可大力发展； 娱乐： 娱乐设施匮乏，无论从商业调查还是居民访谈都能明显的看出空间巨大。 休闲： 少而精，在片区入驻率提高后可考虑大力发展休闲项目。 结论 1、项目周边路况较好，可吸引八方来客； 2、公交系统较发达，特别是乐购超市购物巴士可源源不断为本项目输入消费人流； 3、周边行政事业单位众多，基础设施较好，地铁离本项目1公里左右，且处于新城核心，配套设施完善。 本项目地理位置优越。依托于整个大惠山的发展，未来的前景巨大； 但本项目的打造需要时日，由于周边的老社区较少，新社区入住率低，故在经营上不太可能一炮而红，需要在招商和运营上做长期的、积极的规划； 1、主力店：这是本项目区别于其他项目的核心优势，乐购超市的开业及成功运营将对其他商户形成良好的带头作用。 2、位置：本项目处于惠山新城CBD核心，未来发展空间巨大； 3、交通：本项目周边道路良好，直接连通成熟主要干道。周边市政配套工程完善。 1、一站式购物中心发展机会：惠山新城本地尚无大型购物中心，娱乐、休闲、餐饮较分散而