无锡市崇安新城锡沪路项目定位物业发展建议（上）.ppt

市中心商圈目前中高端辐射全市，能级有限，而崇安新城商圈目前的专业化市场与市中心无法形成互补，还未形成副中心商圈的能级，档次提升、功能丰富成为必然 商圈名称 商圈所在区域 商圈具体范围 辐射范围 客流量 基本商业概况 市中心中山路商圈 主要涵盖了无锡最为繁华的几条街：中山路、人民中路、人民东路、县前东街、崇宁路、复兴路、健康路、新生路、后西溪、前西溪等。 无锡全市 50万人以上 30万方以上 主要是以大型百货商场、大型超市、娱乐中心以及大型餐饮、娱乐场所以及星级酒店业态为主。主要的商业网点有：商业大厦、大洋百货、三阳百盛、新世界百货、八佰伴、东方巴黎、崇安寺步行街、家乐福等。 崇安新城商圈 主要是以锡沪路为主，江海东路和广瑞路为辅的围合区，主要聚集在锡沪路两侧。 专业市场面向全市 30万人以上 20万方以上 该商圈主要是以特色的专业市场为主，主要业态为汽配行业和建材五金业。按副中心商圈规划，功能较单一，目前锡沪路上主要是以建材五金商家为主，有华东建材市场、百安居等；江海东路则主要是以广益汽配城和华东汽配城为主。广瑞路则相对只是以社区配套商业为主。 定位方向思考 发展中高档物业的定位方向思考 定位方向思考 无锡市中心功能正从中高端向高端发展，与之相互补的崇安新城副中心必将朝着中高端方向发展，现有的专业市场无论是功能还是档次都不能满足副中心商圈的能级需求，发展中高档商业物业势在必行。 P* 项目总体定位及产品定位 CONTENTS 1、项目定位推导 2、项目总体定位 3、商业定位 4、酒店式公寓定位 5、酒店定位 分录 结合各项条件综合考量，未来中高端商业的崛起将成为板块发展趋势 P* 定位推导 条件 特征 价值 交通 区位 人口 政府 经济 现状 城市商业副中心地位 为商业能级、居住品质提供良好的发展空间 提供高效的物理接壤 为城区发展、人口导入、客流聚集提供保障 中高端居住/商务人群导入 高质量人群为中高端商业提供了消费支撑 打造城市副中心的规划蓝图 政府扶持，为区域的建设推进，提供保证 区域各项经济指数逐年上升 经济逐年提升，为商业发展孕育了坚实基础 中低端商业为主/中高端商业处于萌芽状态 目前区域商业仅满足中低端消费人群的需求，以大众化路线为主。 趋势：随着城区规划的推进、中高端人口导入，相关商业项目的崛起，整个板块将面临升级 机会 条件考量 区域房地产物业中住宅、酒店、购物中心、专业市场已出现中高端项目 P* 定位推导 物业考量 区域市场中端及中高端物业现状 物业类型 中高端 代表项目 体量 住宅 金科新大陆 14万 酒店 D-park 1万 办公 俱崇安 3.9 万 购物中心 华润欢乐颂 6万 专业市场 月新家居 10万 百货 商业街 从崇安新城整个市场表现上来看虽然仍已中低端商业为主，但根据目前已出现中高端物业来看，中高端商业已呈现了发展势头。 个别中高端项目的崛起，同时反映出了市场需求，本案应以此为切入点，占领市场空白。 空白 核心问题提炼 P* 定位推导 核心问题 1、崇安新城商圈以广益路、广南路、锡沪路为轴心。以百货餐饮业片区和家居专业市场为分界。整个商圈正处于急速发展阶段，随着各商业项目的发展、开业、经营等各阶段的落实和推进，区域将面向升级。 2、中高端商业项目的崛起已成为板块发展趋势，目前已有同层级项目分别进入开业、规划、待建、起步阶段。根据市场趋势，本案应迅速抢占市场，掌握主动。 定位问题 市场提炼 1、如何在整个板块升级的市场趋势下，把握机会？ 2、针对中高端的市场发展机遇，本案应如何切入市场空白，精准定位？ 根据模式考量，符合本案需求的模式为卖场及商业街 P* 定位推导 模式推导 模式 考量 评判 百货 卖场 商业街 综合体 业态单一，无法最大化满足销售需求 可提升商业能级辐射，有市场需求度 可最大化实现销售需求 物业组合不宜过多，不符合销售原则 不推荐 可推荐 可推荐 不推荐 卖场 商业街 符合本案要求，具备市场合理性 根据板块中卖场占有率及能级来看，沃尔玛与乐购属于本案最佳选择 P* 国内排名 品牌 经营状况 开店意愿 板块已出现 未来可进 一线 家乐福 强 大润发 强 沃尔玛 良 二线 乐购 良 华润万家 良 欧尚 良 三线 易买得 略弱 易初爱莲 略弱 麦德隆 略弱 四线 每家玛 弱 世纪联华 弱 定位推导 模式推导 分析： 大润发与欧尚之间有竞争协议，未来无法引进。 沃尔玛目前与D-park在洽谈中，尚未签约。 乐购与红豆项目处于签约洽谈中，尚未签约。 为保证卖场竞争力，应选择一二线品牌的卖场为主，根据目前板块中卖场占有率及剩余卖场能级来看，沃尔玛与 乐购属于本案最佳选择，需要争取的机会。 ?睦邻中心是让周围的居民足不出户的场所，睦邻中心占地１