昂展烟台项目公寓类产品发展报告.ppt

2017-5-23 1 昂展烟台项目公寓类产品发展报告 2017-5-23 2 目录 酒店式公寓定位及产品建议 2017-5-23 3 1. 项目简介及成本估算 2017-5-23 4 项目介绍本方案位于山东省烟台市，南临南大街，北临小南洪街，周边商业气氛浓郁，为烟台市繁华地段 其中，南侧办公楼2.34万平米 2017-5-23 5 标准层平面图 本层建筑面积 1174.6平方米 （24米进深，如非写字楼产品要解决此问题） 2017-5-23 6 7F-25F 层高：3.5米 项目北侧有海景资源 2017-5-23 7 项目成本估算：按单位建面成本（元/平米）计 土地成本估算：出让金+拆迁成本+契税，总计估算 ； 建设费用估算：单体建安费+公共区域精装修+配套费等，总计估算 ； 融资成本及税费等： ； 其他管理费用、销售费用、设计费用、不可预见费等： ； 现烟台写字楼项目合计成本估算值为 ；预计售价12000； ? 2017-5-23 8 2. 公寓类型划分及功能比较 2017-5-23 9 目前市场上公寓类型的划分 目前对公寓的概念没有 严格的定义与界定，严格来说，目前市场上出现的公寓应属于住宅的范畴，但它们的功能却与一般住宅有所不同，且由于各种公寓类型的不同，在产权和年限上也各不相同 一般可以从“面积大小”、“装修状况”、“地段位置”、“物业管理”和“配套设施建设”等方面进行区分公寓和一般住宅 根据目前市场上常见的 几种类型，主要分为居住型公寓、商务型公寓、酒店式公寓等几种类型 普通公寓 商务公寓 酒店式公寓 2017-5-23 10 普通公寓（居住型公寓） 用地性质： 一般为住宅 产权年限: 70年 户型面积小，30~60平米 精装修交房标准，拎包即可入住 配套设施完善 物业管理提供高于普通住宅的服务 销售价格一般高于区域整体水平 产品特点： 目标客户及功能需求： 高级白领及投资客 低首付、低月供 精装修交房，配套完善，交通方便 具有较大投资价值，升值潜力大 2017-5-23 11 商务公寓 产品特点： 一般处于城市核心地段及商务中心区 既可居住，又可办公 具备写字楼功能，可注册公司 价格相对写字楼较低 商务公寓的出现，是市场细分的结果。根据不同的形态，又可分为soho,scho,studio等形式，是一种既可居住又可办公的高档物业功能。 用地性质： 一般为办公或商业用地 产权年限：根据用地性质而定，50年或40年 目标客户及功能需求： 自用型客户，尤其受成长中的中小企业及创业 者的偏好 投资者，可作为商住型出租，投资回报率高， 升值潜力大 2017-5-23 12 酒店式公寓 产品特点： 主力户型主要在90平米以下，装修档次较高 按照星级酒店的设施标准进行建筑的内外部设计， 一般以租售并举和产权式经营为主 大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集 团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业 管理费也较高 酒店式公寓是居住型公寓的典型，是指物业公司提供 酒店式的服务，如打扫房间、预约送餐等基本酒店服务，同时拥有私人公寓的私密性和生活风格的综合物业。酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多功能于一体，具有“自 用”和“投资”两种意义。它在硬件设施上并不低于酒店，在服务上比酒店更胜一筹 用地性质： 一般为办公或商业用地 产权年限：根据用地性质而定，50年或40年 租客主要以外籍跨国企业高管、来往两地的商务人士 购买客户主要以投资客为主，具备较高的投资价值 目标客户及功能需求： 2017-5-23 13 不同功能公寓产品的市场启示 公寓产品划分界限相对模糊，尤其是产权性质和年限比较复杂，需要区分不同性质和功能 不同产权性质和功能的产品，所产生的价值和投资回报区别较大，如商务公寓的特殊功能决定了其价格的差异性，在定价时应有所体现 不同公寓产品所针对的目标客户有所区别，销售时需要针对不同产品进行客户群体的细分，体现产品和功能营销 2017-5-23 14 3. 烟台公寓市场的现状 2017-5-23 15 芝罘区20家已入住公寓 区域 项目名称 位置 项目名称 位置 项目名称 位置 芝罘区 海陆通公寓 经纶街附近 银都国际公寓 海阳路南街38号 苹果公寓 东大学东门斜对面 海通宝国际 迎宾路附近 中大商务公寓 建设路15号 东山老年公寓 大马路附3号 嘉城商务公寓 上夼西路97号 青年公寓 建设路14-5号6层 第一国际 胜利路与环山路交接 春天公寓 机场路183号 学生公寓 岛东路附近 MINI舍区 机场路交警三大队东南300米 振华公寓 南大街