旭升2010漳州东山项目初步定位及物业发展建议.ppt

　　　　　　　报告思路 宏观经济分析 后市预测 新政不管是对开发商开发资金还是普通购房者的影响都比较大，特别是对于个人住房贷款的影响较大。主要是提高第二套房贷款首付和提高贷款利率同时进行，对投资行为会有所抑制，减少需求。 房地产市场在8月份经历了银行房贷紧缩后，市场进入浓厚的观望期。而在九月二十九日出台次“国五条”再次加强和体现了政府对于抑制房价上涨过快的决心，其对市场的冲击不小，全国大部分城市成交量萎缩。 随着2010年底到2011年，新盘推盘量增加，新盘积极入市可望带来市场的回暖。 项目价值判研 项目界定 项目优势 规模优势：总建面约25万平方米，具备规模开发优势。是目前东山县除领海国际 别墅项目外的第一大盘。 区位优势：处于西埔开发区之中，离东山县核心区域仅10分钟，地段优势明显 地块优势：地块方正，平整，是城市大盘开发的优良地块。 路网优势：周边路网发达，车行可以较方便的到达市区。 教育优势：周边为东山县党校、东山县一中，拥有良好的教育配套 项目机会 项目威胁 项目ＳＷＯＴ分析对策 开发理念 市场客户分析　　 项目客户定位 项目形象统领 项目整体开发周期 总体规划布局 总体规划示意 借鉴规划 会所功能 岛式会所示意 山湖会所示意图 东山楼盘建筑风格研究 项目建筑风格建议 风格印象 市场对园林风格的偏好 亚热带园艺植物 项目园林风格建议 架空层园林 具体园林细项 具体园林细项 架空层园林 市场热销产品的共性特征 户型参考 户型参考 户型参考 户型参考 户型参考 对本项目户性设计的启示 项目商业建议 商业外观示意 商业街示意图 项目物业发展建议 FOCUS 4 总体规划布局 建筑风格建议 园林风格建议 户型功能判断及亮点建议 项目商业建议 目前市场上客户对于园林风格，没有固定偏好，客户对于市场上的风情主题都不太了解，而是随意因主题来选择，发展商说是什么主题，就是什么主题，无法识别，也没有实质的从园林上感受到太多品质感。市场上除了领海国际别墅项目外，缺乏较精致的园林社区。 因此，一方面，客户肯定具备园林品赏能力，好的园林，差的园林，在有比较的情况下是能够感觉出品质高低的。另一方面，客户对目前市场的园林没概念，因为没有好园林做参照，因此市场需要好园林，同时客户对主题风格没有任何限定，园林主题需要市场去引导。作出好的园林，客户是一定会认识到价值的。 亚热带园艺植物 注重整体园林的质感和植物的档次。 注重整体园林的质感和植物的档次。 有效解决项目景观均好性的问题,契合项目整体规划和建筑风格,也能在市场上形成鲜明的主题.项目园林将主要围绕中心景观和会所展开. 多组团、溶解式园林 架空层园林 未做商业的楼体首层架空6米,设置架空层园林,提升项目整体的绿化率,也可在架空层设置小区泛会所 水主题 由于项目地块存在高差，我司建议可以做一些循环流动于层叠式喷水池、喷泉、人工湖，令园区的每一细部都充溢着水的盈动。 景观轴除了打造重点的园林之外，能让整个小区的园林进行有效的呼应，更现园林的生命力。 景观轴 中心景观轴除了打造重点的园林之外，能让整个小区的园林进行有效的呼应，更现园林的生命力。 景观轴 具体园林细项 注重公共交往的邻里 关系公共空间提示 公共空间 具体园林细项 立体绿化树多花多草少 小溪湖水等水系营造 具体园林细项 项目物业发展建议 FOCUS 4 总体规划布局 建筑风格建议 园林风格建议 户型功能判断及亮点建议 项目商业建议 特征1. 各种功能房间的面积和比例调整 特征2. 追求附送面积空间,外围空间的最大化利用 特征3. 垂直空间的最大化利用 适当减少卧室个数或次卧空间； 加大主卧室和客厅的面积，满足聚会和放松要求； 通过大露台、阳台、外飘窗、廊院等外围空间，使室内和外部自然环境更好结合，加大采光、通风效果 通过顶层阁楼、底层地下室、跃层、错层的设计，增加空间层次感 我们对市场热销产品进行研究,总结了以下几种特征: 特征4. 板式设计,南北通透 尽量做到客厅餐厅、主卧南北通透，考虑大多数户型朝南或东南向，以获取最佳的阳光日照效果 户型设计建议：创新+产品附加值 一房 建面：45m2 户型参考 一房 二房 户型参考 建筑面积：89 ㎡ 建筑面积：74 ㎡ 三房两厅两卫 　建筑面积：111 ㎡ 套内面积：91 ㎡ 超值N+2户型,可隔2个房间 东山西埔 ● 城市稀缺低碳生活特区 ——我们在这里示范东山的未来！ 项目市场定位 项目发展策略 FOCUS ３ 开发理念 项目定位 产品定位 启动策略 未来市场供应主力户型