旭辉集团2010镇江润州岗子下地块项目投资研究报告.ppt

回归城市客群置业线路图 住宅产品发展建议 市区住宅 嘈杂拥挤 居住空间不足 缺乏景观资源 郊区住宅 生活不便 交通困难 难以享受城市生活 市区 升级住宅 环境优美 充足的居住空间 享受城市生活 扩大居住空间 城市郊区化 回归城市生活 城市中心升级 城郊差距拉大 这部分具有老城情结的客户将是我们项目的主力客群 产品设计 控制户型面积与居住舒适性之间的平衡 适当安排套内面宽和进深，防止以牺牲舒适性进行不当的面积控制。在套内尽量合理布置储藏空间，此外，多阳台设计、入户花园设计，均可为户型增添亮点。 我们认为在目前镇江房地产市场中，高性价比的产品较受市场欢迎，再结合本项目自身情况后，我们制定出以三房为主，配以两房的户型产品配比建议。 户型与总价息息相关，是购房者最基本的关注点 5% 150㎡以上 四房及跃层 30% 130㎡左右 舒适型三房 45% 110㎡左右 紧凑型三房 20% 80-90㎡左右 两房 大致配比 面积 房型 两房也可以有入户花园 户型面积约90m2 带入户花园的紧凑小三房 户型面积约112m2 主卧舒适型的实用三房 户型面积约123m2 仅有一个台是不够的 功能区完备的舒适型三房 户型面积约133m2 价格定位 （一）现状价格：参照竞争项目，本项目现行入市价格可达6611元/平方米。 项 目 尚东国际 永隆城市广场 东方新卡纳 本项目 目前价格（元/㎡） 6500元/㎡ 6000元/㎡ 5500元/㎡ 6611 权重 50% 25% 25% — 区位条件 15 11 11 11 13 交通条件 10 7 7 7 8 规划设计 10 7 8 7 8 景观园林 15 12 11 10 12 建筑品质 15 13 13 10 12 产品功能 15 11 13 11 12 配套及服务 10 9 7 7 8 开发商品牌 10 7 7 6 8 总分 100 77 77 69 81 （二）溢价幅度：结合区域前景及竞争因素影响，及开发商的品质打造等，预计可使项目再实现5-7%的溢价。 影响价格因素 价值提升点 溢价百分比 累计溢价 区位溢价 周边规划 1% 0-2% 竞争风险 宏观调控政策（政策调控向好） 1% 竞争项目入市分流客群 -2%-0% 软性价值 样板示范区营造 2% 5% 营销推广手法创新 2% 开发商口碑及物业管理 1% 累计溢价 5-7% 7%/年*1 根据与竞争项目品牌 、地段、配套、交通状况、项目规模等因素进行综合评分 5-7% 6611元/平米 考虑区域形象的提升、配套完善、及后期销控，预计项目可实现溢价 物价等带来的年度自然增长，平均约7%/年 （三）入市价格：以2011年中旬左右入市的话，届时平均价格可达7500-8000元/平方米。 价格实现前提： 市场竞争不发生变化，无强力竞争楼盘推出； 前期推广造势已完成，建立起项目知名度； 现场售楼处、样板房、导示系统、示范区等展示到位。 SOHO产品发展建议 目标客户界定——三把尺子 第一把尺子——产品取向 第二把尺子——区域取向 第三把尺子——升级取向 客群细分 依托于镇江整体经济环境、商务环境发展 中小型公司、文化、商贸、咨询类公司以及投资客户 SOHO办公 目 标 客 户 产 品 产品 Vs 客户 中小型广告公司 IT网络及相关产业公司 服务于写字楼的中小型公司：服务类型公司（咨询公司、旅游公司等） 成长型中小企业 投资客 产品设计 1.可开可合 在一楼宽阔的空间中，客厅和工作间部分由一堵不完全封闭的墙壁分割开来，墙壁的中间部分是固定的，两边是可推拉的活动的“墙壁门”，当你需要举目四望、视野开阔时，你可以拉开墙壁门；需要一个封闭的小环境时，两边的墙壁门关上，你便可以专心案头了。 2.可大可小 有不同需求的人在SOHO中能找到不同的适合你的空间。因为设计者取消了统一的标准，将每一类住户所延伸出的不同需要都考虑进去了。以居家为主的住户可以选择二楼有多间卧室、面积较大、一楼办公区域相对较小的户型；以办公为主的住户可以选择一楼办公区域较大、二楼卧室少的户型，甚至还有楼上楼下均做办公之用的户型。即使在你选定的户型当中，你也可以根据需要调整客厅和工作间的位置。 3.可拆可改 如果你对现有的多种户型仍不满意，你还可以自己动手重新设计你的房间，增加或减少你的卧室，扩大或缩小你的客厅和工作间。 产品设计 产品设计 价格定位 综合对比尚东国际、永隆城市广场、东方新卡纳三个物业的住宅价格的关系，我们预计本项目SOHO的销售价格在剔除装修价格的情况下比住宅价格高1000元/平方米左右。价格对比如下表： 5500元/㎡ 6000元/㎡ 6500元/㎡ 目前价格（元/㎡） 东方新卡纳 永隆城市广场 尚东国际 项 目 基于整体项目