星彦2008东莞嘉宏集团聚豪名轩项目诊断报告及发展建议.ppt

商业现状 发展建议 商业篇 商业概况 新区商业 西湖商业 老区商业 少部分转租 餐饮、KTV、零售 约120元/㎡ 新桥路支路街铺 约10%铺位转租转让 服饰、旅行社、酒店、化装品、 80—150元/㎡ 火车站周边街铺 转租较少 服装、饰品、运动器材 60-150元/㎡ 大华服装城 招商即将结束，6月8日开业，国美进驻并开业，一楼少量商铺已开业 珠宝首饰、服装、电器、运动用品、餐饮、电影院 1F：100-120元/㎡ 2F：80元/㎡左右 3F：40-60元/㎡ 时代广场 转租转让极少 针织、服装、超市、农贸市场 —— 中山路 少部分转租转让 五金60%、家电5%、餐饮5%、美容、保健、旅馆等30% 一层街铺50元/㎡ 二层铺面30-40元/㎡，售价：1-2万元/㎡，平均1.5万元/㎡ 兴龙路 铺面抢手，很难找到二手铺 服鞋50%、珠宝眼镜10%、餐饮10%、电器5%、银行5%、电讯5%，其他15% 租金60-150元/㎡， 售价：1-3.5万元/㎡ 平均2.8万元/㎡ 绿化路中商铺 经营状态 业态 租金/售价 位置 老区商业：商业分布及概况 客户策略：从宏观形势看客户 宏观环境 竞争环境 项目现状 发展建议 住宅篇 客户策略 推广策略 销售策略 股市 房市 投资市场波动： 资金流 资金流 08年股市和房市均产生较大波动，对于股票市场的牛市、熊市走向众说纷纭，未来走势难以预测，总之，07年持续高走的市场已不复存在；08年的房市亦是出现了大幅滑坡，同时价格也经过了调整，房价下浮空间已大幅压缩，房市企稳的趋势较为明显； 本地人投资股票和基金市场的比例较大，随着房市企稳，而股票市场不稳定的发展趋势，预计投资客的资金会更多的流向房地产市场。 房地产市场投资客比例将逐步上升 客户策略：从宏观形势看客户 宏观环境 竞争环境 项目现状 发展建议 住宅篇 客户策略 推广策略 销售策略 政府规划利好： 火车站搬迁、轻轨站建设：将带动西湖区物流业、商贸服务业的发展，因此，相关产业的购买、投资客户群体将会在规划利好的吸引下，逐步壮大； 石龙中学搬迁：对于石龙中学的教师群体，考虑工作的便利性，意向购房的客户因就近原则会折优选择本项目； 体育馆建设：一方面本项目业主可更多的共享市政配套资源，对客户形成一定吸引，另一方面，对看好本区域发展的投资客户，亦增加其投资信心。 政府规划对带动投资客、教师等人群的购买起到积极作用 客户策略：从宏观形势看客户 宏观环境 竞争环境 项目现状 发展建议 住宅篇 客户策略 推广策略 销售策略 石龙各功能组团定位： 西湖区规划为高新技术园区，并形成以专业批发市场为主的莞龙路商业带，因此，园区和市场相关工作和生意人士将成为本项目的重要资源 客户策略：从市场楼盘看客户 宏观环境 竞争环境 项目现状 发展建议 住宅篇 客户策略 推广策略 销售策略 客户类型 项目名称 石龙本地村民（约占30%）、个体工商户（约占30%）、石龙公务员（一般公务员，约占20%）、工厂企业主（约占5%）、企业高级白领（10%）、石龙外其他镇区人（各个镇区较散，约占5%） 濠兴逸苑 区域来源：本地人约占40-50%，周边镇客户、有亲戚在石龙的客户、石龙籍外出工作的客户约占50-60%； 职业划分：行政事业单位员工和生意人各占50%，工厂中高管、白领数量很少； 中央豪门 一房：以投资客为占绝大多数，其中80%为本地人和周边区域的客户，20%为深圳、香港客户 两房：投资客约占60%，自住约40%，以刚结婚年轻人居多，特别是周边工厂、企业的年轻白领较多 三房：银行、法院、学校等行政事业单位员工约占50%，生意人约20-30%，原住村民约5-10%，工厂中高管及技术人员等其他客户约10-20% 龙城国际 市场在售项目 客户策略：从项目前期看客户 宏观环境 竞争环境 项目现状 发展建议 住宅篇 客户策略 推广策略 销售策略 新莞人约60%，本地人约30%，境外人士约10%，其中以私营业主、生意人居多 大三房及大户型 客户类型 产品类型 以新莞人为主，占一半以上比例，其中行政事业单位员工约40%，生意人约30%，工厂、企业白领约30%，中小型三房是较受客户欢迎的户型，西湖工业园的部分企业为员工购买作为福利 中、小三房 60%以上的客户以新莞人为主，职业类型较为广泛，包括生意人、工厂、企业白领等，同时，亦有部分投资客，较多客户以入户为购房目的 两房 90%投资客、10%自住客；本地投资客约50-60%，新莞人约30-40%，深圳、香港及境外客户约10%，年龄以25-35岁客户为主，聚豪华庭的老业主亦有较大的投资比例 一房 客户策略：从项目前期看客户 宏观环境 竞争环境 项目现状 发展建议 住宅篇 客户策略 推广策略 销售策略 以石龙客户为主，深圳、境外、周边临近镇区