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星彦2010东莞花样年黄江项目前期定位及营销推广大纲
花样年黄江项目前期定位报告及营销推广大纲 东莞市星彦地产顾问有限公司 2010年3月 黄江发展策略 黄江规划目标 黄江三大园区 黄江名企概况 黄江产业——IT产业重镇 黄江产业——塑胶产业重镇 黄江近年典型楼盘分布情况 中惠珺庭 棕榈泉五期 富康花园 黄江典型项目金士柏山来访及成交客户情况 客户来源区域 客户购房次数 黄江独栋别墅客户访谈 黄生,台湾人 年龄:45岁 职业:工厂老板 生活和工作区域:黄江 外表特征:外表成熟稳重很沉稳,比较有品位。谈吐很严谨,有逻辑性,对于地产市场很了解。 生活爱好:很喜欢旅游,爬山。每年有固定的时间去香港购物,平常只去伯爵山庄酒店和裕元花园酒店,经常去深圳购物 已购买的楼盘:榈泉泉独栋别墅 访谈内容:从台湾来黄江已有10年时间,对黄江有很深的感情,目前已在棕榈泉买了1栋独立别墅,建筑面积为517平米,他认为这个楼盘黄江最高档的,以前有考虑过去常平万科城买别墅,但后来因为周边治安环境以及风水原因未能够买,金士柏山建筑密度大,人口复杂,所以也没有购买,宝湖山庄园林、户型规划水平有限,所以最终选择在素质较高、台湾人居住较多的棕榈泉。 黄江联排别墅客户访谈 张生,深圳人 年龄:38岁 职业:企业主 生活和工作区域:深圳 外表特征:皮肤较黑,国字脸,戴眼镜,谈吐慢条斯理,有一定品味,人际关系网广阔。 生活爱好:喜欢旅游,经常和朋友去打尔夫球。 已购买的楼盘:金士柏山 访谈内容:当时东莞热炒莞深同城,2007年购买金士柏山联排别墅,建筑面积210㎡左右,赠送面积大,相对较为合算,不喜欢人造的水景山景,自已在黄江镇也开展了相关业务,经常来往于深圳与黄江之间,有时由于生意需要去太子酒店。 黄江洋房客户访谈 李生,本地人 年龄:33岁 职业:公务员 生活和工作区域:黄江 外表特征:眼镜男,皮肤白皙,语言较少,文化层次较高,有修养。 生活爱好:家庭观念较浓,喜欢和家人在一起过生活,偶尔和家人去旅游。 已购买的楼盘:富康花园 访谈内容:他认为黄江的住宅房价较为合理,用公积金买的三房住宅,目前没有让他心动的洋房产品,如果有一个这样的社区他一定会购买:社区规模大,园林绿化高,户型好,房价别太低,交通配套方便、房价7000-8000元/平米都可以接受。 目标客户群总结;品质、价值、前景 项目定位之形象定位 水是生命之缘,是人类文明的起源;“以水为贵,居水之上”是一种的居住目标! 人类四大古文明中,苏美尔人以底格里斯河、幼发拉底河水形成美索不达米亚文明;古埃及人以尼罗河为依托建立了古埃及文明 ;古印度沿印度河两岸建立了伟大的古印度王国;中华民族以黄河和长江建立了伟大的中华文化; 无论是水之于文明,水之于城市,还是水之于居住,抑或水之于个人,水都是永远的烙印; 国际豪宅四大标准:山景、湖景、海景和高尔夫球场,其中水占据了半壁江山,依水而居,是一种高尚的居住目标! 项目形象总结:将水作为项目符号进行价值升华 水,人的居住追求的向往之所;江河自然流入海洋,太阳必然迎着清晨 山,人精神追求的高度; 城市山水,建筑在城市居所上的精神升华;让生活更有风格 —— 水,项目的标签; —— 山,项目仰望的高度; —— 城市山水,依山傍水项目的价值升华! 项目线: 同时面向莞深两个市场,“同城生活”贯穿整个营销推广过程 产品线: 稀缺创新型独立别墅产品,大占地面积、高赠送比例。 节点线: 节点是销售信息发布的载体,有利于形成销售周期,集中去货 花样年物管:加强品牌物业对项目的保值增值功能,强调花样年物管对社区管理的优势 社区活动: 利用社区活动来体现项目主题,形成社区文化,同时通过口碑传播促进销售。 营销推广-阶段主题 形象入市期:利用花样年品牌快速建立项目品牌,在莞深两个市场树立前期形象,为入市准备 别墅组团销售期: 利用项目产品创新、金牌管家、园林花海大宅来主导推广 中期: 利用项目创新产品、大户型尺度、河岸·山边·花海主题推广 第二组团: 利用项目新城市中心的规划、精装公寓、产品庭院来推广主题 后期: 利用项目新城市人文、花样年品牌、成熟社区来主题推广 营销推广-----营销手段 利用特色的销售资料打动客户,发挥花样年家天下会员口碑作用,感性和理性营销双管其下! 本项目要通过特色销售活动来强化本项目的价值点,通过实际景观来强化客户心理认同,达到提高现场氛围促进销售的目的。 针对目标客户集中区域采取定向营销手段,利用团购等手段规模销售,利用领头人的带头作用团体认购。 本项目要通过特色情景展示来强化
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