星彦地产2010深圳布吉三联松源头项目定位策划报告.ppt

入市时机建议 1、市场走势预测： 经过10年的宏观调控，市场逐渐回归理想，11年大运的成功举办，特区一体化、市政配套、地铁等设施开始完善，各项利好逐一兑现，布吉市场将形成稳步上涨的势头。 2、工程进度估算： 本案预计10年10月开始报建，施工至主体2/3时，需时约1至1.5年，预计取得预售证时间为2012年2 — 3月份。 3、竞争项目调研： 根据市场监控，预计11年入市的项目有海轩广场等，2010年持续销售，其主力户型为中小户型为主且体量较大。 入市建议； 鉴于市场回归理想并稳步上涨，同时竞争项目相对较少，结合工程进度，建议2012年5月开盘销售； 观山御邸 Mid_Levels 半山区 进山阔府 形象定位 零距离揽山林瞰园景 领尽城市风华 宏阔布局 让建筑绽放山居华美 凝练自然与人文的精华质感 形象延展 大成、大器 半山上，揽尽一城繁华 END THANKS * 品质提升建议——园林设想：花·山·路 花是山的风景，山是路的风景，路是楼盘的风景…… 品质提升建议——园林设想：山体特色多重绿化 利用挡土墙营造的立体绿化 品质提升建议——园林设想：护坡的处理方式 用石元素将护坡景观化，点缀水景小品，让坡灵动起来。 鸣溪谷实景 小区道路形式多样，用材可考虑多种拼合，如鹅卵石加瓷砖等，显得趣味性强 品质提升建议——小区道路 品质提升建议——绿化及小品借鉴 区域细化建议：公交车站及保障性住房 规划中要求地块规划中要含政策保障性住房12632平米，公交总站2000平米（可结合商业建筑底层设置）。 星彦认为保障性住房及公交总站对物业品质的提升有相当大的影响，因此，地块西南侧临路的区域适宜用以消化这两类规划要求。 保障性住房可上盖于商业部分，并建议单独设置出入口；降低该部分地势，拉大与周边楼体的高差；楼层控制在16层以内，并利用山地高差来区隔该区域物业与其它物业的空间。 区域细化建议：幼儿园 规划中要求规划2400平米的幼儿园配套。 星彦认为幼儿园应该放置在与主居住区域容易间隔，与外部容易沟通的位置。 由于幼儿园需要独立占地，且对日照采光有一定的要求，因此，幼儿园部分建议放在入口一侧，并降低幼儿园部分的地势，拉大与周边楼体的高差。 深圳历年高品质项目外立面 97年东海花园 99年香榭里花园 08年御景东方 07年兰溪谷 02年水榭花都 03年熙园 00年中海华庭 02年波托菲洛 早期欧陆风格为主，近期现代风格逐渐占上风，成为一种趋势 10年星河丹堤 山地院墅借鉴 利用山地地形的叠加TOHO 坡地特色吊脚楼，多空间赠送 外立面方向一 外立面方向二 外立面方向三 外立面建议 屋顶以构架、造型等形式设计，显示项目档次，避免呆板； 品质提升建议——山居物业的细节处 无障碍通道 ——山居物业，享受坡地高差带来生活乐趣的同时，我们更关怀长者和孩子 观景与私密性的平衡 ——举目远眺，在欣赏一城繁华的同时，我们需兼顾全景的俯瞰与保护隐私的尺度 品质提升建议——山体物业的细节处 潮湿影响 天气炎热 虫害影响 窗式消声通风器置换新风系统 设置在卧室、客厅等地面上的新风口送入室外新鲜空气，再通过卫生、厨房等 顶部的排风口排出，下送上排。送风口风速很小，由地面缓缓送入室内，在室内蔓延形成“新风湖” ，让人体始终吸入到新鲜空气。 室内环境系统 净化空气，减少噪音，营造更清新的室内环境 反异味U形管——阻止排水管的异味散发 加深地漏——保持空气清新 柚木材料使用，独特香味能驱赶虫蚁. 樟树驱蚊 室内环境系统 同层排水系统 卫生间采用隐蔽式水箱和同层排水技术，排水横管在本层与立管连接，消除了 卫生间排水对下层住户的噪音干扰和排水管穿越楼板的渗透隐患。 作为一种先进的社区环保概念，在日本，美国等发达国家应用是很普遍，国内仅有少数高端社区引入，对生活垃圾进行分类处理。 利用微生物菌群，通过高速发酵，干燥，除臭处理等工序，将生活有机垃圾地降解，体积减小至原来的5%。经过降解后的垃圾将被用作园林肥料。涵养社区生态环境，同时能够减少垃圾清运次数，有效节能减排。 生化垃圾处理系统 调温除湿方式来降低空气中的相对湿度，保持空间的相对干燥，使容易受潮的物品、家居用品等不被受潮、发霉和对湿度要求高的产品、药品等能在其所要求的湿度范围内制作、生产和贮存。 中央除湿系统 可供200-500㎡室内使用 提高水资源利用率，同时带来更洁净的水资源 人工生态湿地处理 ——有效的污水处理 中水系统 ——提高水资源利用率 预留软化水 ——厨房内预留软化水接入条件，保证健康与舒适 进水铜管 (采用美国NIBICO进水铜管，保障饮用水质量) 运用于:荷兰高达市中心 在屋顶与地面设置接收口,将雨水储存于独立的储水箱;预留独立管道入户;将雨水资源运用于日常二次