晋源市场报告(下篇）.ppt

整体思路： 人居环境表达四方面内容，即人与自然、人与人、人与空间、建筑与环境的关系，而东西方人居理念的融合，正是体现在这四方面，进而影响项目的整体规划设计 人与人：适度运用中式的秩序感，结合西式的空间层次感，营造邻里交流空间，体现必要秩序与自由空间氛围； 人与自然：借鉴中西方的和谐自然理念，尽量采用天然材料，塑造贴近自然形态的园林环境； 人与空间：在建筑、园林围合而成的空间，塑造东方的静雅、西方的闲适氛围，建筑的简约、内敛，色彩的淡雅，园林的安宁、温馨； 建筑与环境：整体保证建筑与环境的和谐统一，在局部、细部采用柔和、自然的建筑设计手法和装饰材质，使建筑与环境有机融为一体。 整体思路： 总体以中心花园为核心，展开各组团和楼座设计，契合自然和谐的建筑规划理念； 以2-4个楼座为一个组团，设计意向性的半开放式街坊空间，供邻里休闲交流； 中央花园具有较充分的开放性，与中央花园连接的街坊花园又属于半开放空间，体现社区空间的层次感，营造一种丰富而开放的人居氛围； “意向性”街坊，避免了过于开阔空间给人的心理不适，半围合的合理的空间尺度给人以心理归属和领域感，适合居者停留下来与邻里交流； 会所设计关键点： 会所规模适中，过大的会所建造成本高，且未来经营有问题； 项目不适合做商业，因此会所同时起到基本生活配套的功能； 经营项目，要符合当地高端客户需求，且功能搭配合理； 经营项目要展现高档形象，同时考虑日后经营收益； 规模及装修：会所地上两层，2000平米左右，如采用现代中式建筑风格，要有中式简化符号。如采用托斯卡纳风格，则要体现纯正的意大利乡村的自然纯朴。 经营项目：健身房、雪茄房、红酒吧、SPA、桑拿房、台球厅、棋牌室、简餐、小超市、美容美发等。 国际知名物业团队提供专属管家式物业服务，彰显业主的尊贵感； 针对度假第二居所特性，物业提供包括房间打扫、送餐、洗衣等特色服务； 项目销售期间，由物业公司负责售楼处的安保、保洁、茶水服务，让客户提前体验到未来的社区物业服务质量，从而作为项目价值的有力支持。 新亚风格的空间是半围合状态，户内空间则将客厅和卧室区清楚划分，秩序感较强 空间形式 项目销售期的实楼样板间，装修采用现代中式风格，配少量中式饰品即可。 装修风格 PART.4 会所设计建议 PART.5 物业管理建议 PART.6 价格建议 可比项目价格表 独栋500-1000平米 双拼200-400平米 联排200平米 独栋300、500、700 双拼、联排220-280 独栋500-800平米 双拼300-400平米 双拼330平米 联排220平米 主力户型 1.5 0.55 0.75 0.5 容积率 独栋6000-9000 双拼、联排4600 7万 晋祠南行约5公里，307国道复线西侧， 红墅湾 15万 15万 8.5万 规模 双拼5500 联排5000 本项目南侧 藏山墅 独栋1-1.2万 双拼8000-8500 晋源省体育中心 水域金岸 双拼7900 联排5900 新晋祠路天龙山路晋祠公园旁 丽都御墅 售价 区位 项目 政策及市场因素 项目定价参考因素 产品提升因素 太原市整体房地产市场的良性发展 项目土地稀缺性 晋源区域未来发展潜力较大 山地优势 高品质建筑 高端园林、会所、物业服务等 借鉴太原及其它城市案例，突出的山地特色、高品质建筑、园林等优势，可使项目价格提升20%以上； 土地稀缺性使得类似项目的价位会保持一定的年度上涨速度； 政策及市场因素 2011年均价：独栋9000-9500元/平米 双拼7000-7500元/平米 联排6000-6500元/平米 产品提升因素 ； 以周边项目价位为基础，参考卖点的价值提升能力和市场价格指数上涨幅度，初步预判本项目价位为： THANKS 谢谢聆听，请讨论 车流动线：景观化处理，通过道路曲折变化，节点布置，路面落差，路边的乔木、花丛、小桥，流水、陶罐小品映衬等，缓和车行道路与景观的紧张关系。 道路景观 人流动线：置于绿地之中，蜿蜒变化，是一种别致的景观，在缓缓的坡地上，蜿蜒穿越于景色之中。道路两边有小的花瓶状的小花池，交点处放大，时有小型的喷泉。 道路景观 平面铺装：人行道路和小广场采用自然的毛面石材、碎石板、红地砖、卵石等，以规律或错落方式排列，道路坡度较大时两边会有缓缓的踏步。 道路景观 选择适应当地气候的植被，包括落叶大乔木、常绿乔木、观花乔木、灌木、花草地被等，形成4-5个层次的密植效果；另外，保证四季景观的变换效果。 细节设计 植被栽种 水景栈台、石质或木质小桥、陶罐或木质花坛、木质花架、造型喷水池、石材景墙、雕塑等小品，点缀景观，体现自然之美与浓郁异国情调。 细节设计 小品 各种配套设施都可以景观化设计，