曲阜富邦新都3期营销工作业务提报.ppt

2011年营销工作提报要点：;嘉瑞伟业顾问服务机制;销售系统五大保障机制;项目方案策划阶段 ;嘉瑞伟业凭什么做营销顾问？;一流营销做势，二流营销做事 三流营销坐以待毙-无所事事;嘉瑞伟业整合营销指导思想;找到独特销售主张，实现客户生活理想;嘉瑞独创：同心圆营销体系;;嘉瑞终端销售执行力：帮助每一个销售员成长！;曲阜，我们来了！;市局判断： 政府调控政策加码，2011年1月14日上调商业银行存款准备金率0.5个百分点，银行流动性减少，信贷政策继续限制投资需求，二套房贷款成本加大，还款压力增大，市场进入僵持角力阶段； 百姓购房心理预期受影响，投资和投机弱化，刚性需求和改善性需求比重大幅提升。 2011年房地产市场竞争关键是客源，客户渠道优势是取得竞争主动权的核心。;1、提升竞争力：加大产品附加价值，打造差异化优势 ——市场竞争方显刀锋团度本色，我们迎难而上 2、一网打尽：准确传递项目价值，狠抓客户渠道 ——看谁的渔网更精细、更准确，我们知难而进 3、安全去化：灵活价格对策，价格提升与销售速度平衡 ——价格重要，销售速度和资金回笼更重要，我们认为现金为王。;我们要卖什么？; 　　　　发掘项目核心价值;区域价值：不可忽略的潜力文脉，迎宾大道为主轴，济宁学院为依托，曲阜新城核心价值潜力板块。;项目核心价值; 城市价值——崛起的曲阜新城区 与城市保持最适宜的距离 人居价值——背依济宁学院，区域内独一无二最大成熟规模社区 产品价值——最具升值潜力的成熟社区，一线干道迎宾大道上纯高尚框架结构高层住宅，提升居住品质。;概念提炼;我们要卖给谁？; 　　　　客户分析;以改善型居住需求客户及新曲阜人为主，中心城区客户为辅；以泛公务员和周边矿区客户为主； 价格承受能力相对较强，置业目的多以改善型居住为主，二次置业和多次置业居次席位置； 重视项目品质、项目的环境和生活配套，对新城区未来发展有一定信心。;新曲阜人 （济宁辖区县市）;改善型置业，25～45岁为主，近城而不离城，保持着人文情怀和资产保值增值心态，追求可以期待的奢适生活;我们要怎么卖？;2011年内，销售目标2.3亿元 去化目标约8.5万平米（销售率90%以上）;OK;营销策略总纲;根据工程节点 2011年3月达到预售条件，5月首度开盘;销售阶段;;;;;行动二;;行动三;时间：2011年2月 目的：亮相/体验式宣传 地点：现场接待中心 活动内容：针对意向客户进行，现场小活动配合，收集字画或客户照片做形象墙 体验展示区：有人文价值的图片或照片、有纪念意义的物品等 水吧休息区： 谈判区、签约区、大客户接待区;时间：2011年5月（首度开盘前） 目的：将产品加以有效展示，提升心理价 位，突破心理价格防线。 内容：样板展示区开放，VIP卡限量发行。;行动六;行动七;我们下一步要怎么干？; 　　　　独特竞争力提升;服务竞争力打造;　服务升级建议——核心竞争力 售楼处样、板房建议 外立面建议 展示区建议 沿迎宾大道景观建议 会所商业建议——配套先行;;;;; 外立面建议;建筑材料色彩;单元门入口建议 层叠向上，装饰味甚浓 ART DECO风格有它独特的空间形态和装饰手法，强调了入口的空间感受，并带有一定的装饰效果，以挺拔向上，特点示人。材质上注重金属材料的融入，把奢华感带入其中。;;电梯门厅和电梯内饰是楼盘的重要形象展示;植被营造：灌木、乔木 水景营造：跌水、喷水小品、泳池、水景墙、栈道 立体空间：通过挖低、推坡等微地形变化处理，形成丰富的景观空间 架空空间：营造有特色、精致的社区景观，加入休闲娱乐功能;商业会所建议;物管升级版——安全保证体系＋尊贵生活体验——先期展示;企划表现部分;曲阜新城人居价值典范社区 ——富邦新都3期“汇文学府”;问题所在;一城两样;看未来很美;冷清的售楼处和买了无人打理的房子;新城，正在发展的板块 未来，发出诱人的邀约 学府，有生命力的住宅;面对如此，企划目标不变，销售目标不变，让信心成就结果……;所以，我们需要的不仅产品卖点的简单集合，而是;深度感触富邦新都;一条迎宾大道 / 一座济宁学院/一段新曲阜人居史;城市变小家变大;奢适新中产生活——邀你做生活知本家;把“济宁学院”带回家;礼遇曲阜新中产阶层的品质居所;知识改变气质 居住改变未来;[主旨];对本案精神力解构;对本案精神力解构;对本案精神力解构; 新中产阶层的奢适品 新知本生活的初体验 新城价值的体面生活 ;-本案形象定位-;客群再探——为目标客户贴标签;身份标签：他们将被称作是——;他们——;源于客层的通感式思考;他们渴望拥有——;企划表现系列;推广??名过渡期的宣传口径： 富邦新都3期升级版-汇文