资产评估2-方法.ppt

第二部分 基本方法 本部分基本要求 掌握资产评估三种基本方法的原理，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。 本章重点 对资产评估中的比较法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。 本章难点 对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。 资产评估过程结构图 资产评估基本途径和方法 第一节 成本法 以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。 一、成本法的基本原理 （三）注意问题 1、历史资料的真实性 2、形成资产价值的成本耗费是必要的 搜集历史资料，确定成本构成 重置成本评估方法 间接成本=人工成本总额×成本分配率 成本分配率=间接成本总额÷人工成本额 间接成本=直接成本×间接成本相对于直接成本的 比率 间接成本=工作量（工时或工日）×单位工作量 间接成本 （2）功能价值法 参照物 功能价值 物价指数法的特点 物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本 ； 物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上 ； 对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高 。 三、对重置成本法的评价 1、从成本耗费角度评估资产价值。 2、运用中一般没有严格的前提条件。 3、并非所有评估对象都适合采用成本法。 第二节 比较法 一、比较法的基本原理 （一）理论基础 均衡价值论: 由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。 （二）评估思路 （三）运用的前提条件 1、充分发育活跃的资产市场。 2、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。 二、市场比较法的基本程序及有关指标 1、成交价必须真实。 2、至少三个交易案例。 3、与被估资产相类似（大可替代，即功能相同）。 4、成交价是正常交易的结果。 5、尽可能选择近期成交的交易案例。 四、操作程序 五、常见的评估方法 类比法的基本计算公式为： 评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。 资产评估价值=10×（1-40%）=6（万元） 某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2002年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。 被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为1.17；参照物B的时间因素调整系数1.04；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。 被评估资产单价＝（5,467＋5,418＋5,480）÷3＝5,455 被评估资产总价＝5,455×600＝3,273,000元 第三节 收益法 一、收益法的基本原理 （一）收益法的理论基础 效用价值论 资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。 （二）收益法的评估思路 预期收益折现 （三）收益法运用的前提条件 1、资产的收益可用货币计量并可以预测 2、资产所有者所承担的风险也能用货币计量 3、被评估资产的预期收益年限可以预测 时间序列法 适宜预期收益趋势明显的情况 某企业1990年-1994年净收益额如下表所示： 要求预测其2000年收益额 资本成本加权法 如果评估内涵不是净资产，而是投资总额，即长期负债和所有者权益之和，那么折现率就应包含长期负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分: