正合地产2009年成都旭阳·月光诚品营销执行报告.ppt

旭阳.月光诚品 —营销执行报告;报告思路;;报告思路;政 策 背 景;经 济 背 景;经 济 背 景;房产市场 宏观背景;2009年成都楼市回暖，整体呈现上升趋势，但近期出现波动，政策调控下，后续走势将进入震荡波动期 ;成都房产 市场背景;成都房产 市场背景;成都房产 市场背景;图：2006年-2009年上半年市区商品住宅外地客户成交面积占比;宏观经济企稳向好，但经济积极的变化，源于政府大规模信贷资金的支持及一系列政策扶持，市场自我调节作用较小；;报告思路;项目形状不规则，属二类住宅用地，初步建筑规划为小高层建筑，1幢商业楼、3幢住宅楼（含临街商铺）。;项目处于西南外双楠片区，同时靠近红牌楼，片区内存在早期别墅、中低端小区、拆迁安置房等，同时部分待拍卖空地，后续规划发展看好。;项目四至——周边以老旧住宅和空地为主，环境待改善。;噪音影响——基本不临主干道，噪音影响较小，居住舒适度高;项目临近太平村公交站，步行距离内分布有公交路线53路、 72路、84路、 542路等站点 ，通往全城各个区域，公共交通较为方便。;配套设施——餐饮购物娱乐配套齐全;本案;项目规划;内部配套;户型点评-套一 ;户型点评-套二 ;户型点评-小套三 ;户型点评-大套三 ;户型点评-套四 ;本体综述 ;报告思路;;区域量价走势;区域存销走势;区域各面积段产品销售量走势;从竞争市场各面积段销售情况看，80-90平米的套二和90-99平米的小套三产品销售情况较好 本项目套二主要集中在80-90平米之间的市场销售较好的面积段。占比较大的套一面积位于60-69平米之间，属于市场销售相对吃力的产品； 从项目比例和销售率对比看，本项目100平米以上的产品销售压力相对较大，需通过相关营销拉动;城西南下半年销售量呈上升趋势，成交均价处于波动状态，8-9月份价格有所提升；09年下半年市场存量有所增加， 1-5月份存销比逐渐降低，7-9月有所回升，高于月均存销比。 城西南09年下半年走量面积段主要为90㎡以内经济型产品，与上半年走量面积段相似。尤其是 80-90㎡区间段，市场竞争集中度较强。 城西南区域09年1-9月份走量面积段主要为90 ㎡以内经济型产品，与可售产品面积段较吻合，供应与需求相对吻合。 从竞争市场各面积段销售情况看，80-90平米的套二和90-99平米的小套三产品销售情况较好；本项目套二主要集中在80-90平米之间的市场销售较好的面积段。占比较大的套一面积位于60-69平米之间，属于市场销售相对吃力的产品；从项目比例和销售率对比看，本项目100平米以上的产品销售压力相对较大，需通过相关营销拉动;报告思路;天邑华庭;竞争项目界定原则;;;重要竞品;武城实业23亩;报告思路;;2.5环 武阳大道;外立面： 项目外立面为咖啡色墙砖品质感较强； 配套/配置： 儿童游乐设备； 小区配备智能化楼宇对讲系统； 同层排水系统;2.5环 武阳大道;个案分析：双楠忆景——必威体育精装版销售动态/余房情况;;现场包装： 销售中心在武侯大道和2.5环的交汇处，现代简约风格的外立面较为显眼，昭示性极强； 武侯大道的导视和2.5环的道旗，也能较好进行销售信息传递； 项目推广针对青年群体，形象较为务实，推广诉求以产品和价格为主。;;个案分析：双楠忆景竞争比较——外部环境;双楠忆景： 围合布局，中间为板式结构奢享户型，小组团分布，舒适度较高；6个景观组团，丰富多变； 周围部分受附近建筑阻挡，景观开阔性较差。;个案分析：双楠忆景竞争比较——产品分布;;;;;;三期位于项目北侧，周边存在成熟入住小区；围合式布局，中庭为打造“温带雨林”景观。;;线上形象：主打“温带雨林”景观社区； 营销策略：线上主推形象，线下通过活动营销及小众渠道挖掘老客户，客带客比例大。 推广渠道：线上主要为站台、报纸及户外、道旗等；线下主要为活动、短信等。;个案分析：中华名园——样板房/实景打造;个案分析：中华名园3波西卡诺——销售情况;中华名园三期： 周边为已入住的成熟社区，临市政绿地及幼儿园，配套丰富;个案分析：中华名园竞争比较——本期规划;中华名园三期： 套一处于临路端头，数量不多 套二均临路，但11、12、13、14栋套二景观视野开阔； 套三均临中庭，视野开阔，中庭观景优越；;个案分析：中华名园竞争比较——套一户型分析;个案分析：中华名园竞争比较——套二户型分析;个案分析：中华名园竞争比较——小套三户型分析;月光诚品优势： 客厅、餐厅、次卧、主卫尺寸更为舒适。 主卧室外景观阳台舒适度更好。 入户花园尺寸更为舒适。 中华名园： 主卧室尺寸更为舒适。 ;中华名园竞争比较总结;;;;;个案分析：交大万通格外——销售情况;1;个案分析：交大万通格外——套二户型分析;建筑面积：75㎡(实得面积:86 ㎡) 开间尺寸：客厅开间较小3.5