武汉中北路项目定位建议报告.ppt

关于项目发展方向的思考 在此前提下，我们基本可以得出关于项目发展方向的“一个结论”，和“两个问题”； 非传统住宅产品的市场分析 星级酒店发展KPI指标 天瑞国际 卓越假日酒店 兆瑞国际 阳光新天地 圣淘沙 武汉市场上大多采用第四种模式，而此种模式下，开发商的风险往往比较大； 风险由业主承担，可能出现亏损 传统的酒店式公寓劣势大于优势，不建议本案采用； 经过梳理，项目可能实现两种物业类型组合发展方向 项目物业类型组合一： 必有业态商业+乙级办公，作为本次建议的第二方案； 经过梳理，项目可能实现两种物业类型组合发展方向 项目物业类型组合二： 必有业态（商业）+服务式公寓是本次首推方案； 五星级酒店的规模集中在2.7万-5万㎡之间，房间数为250-350之间，普标面积为30平左右及以上，低于国内一线城市水平； 武汉主要五星级酒店情况 区域 酒店名称 规模（㎡） 开业时间 上海 波特曼丽嘉酒店 5万 1991年开业 上海 上海金茂君悦大酒店 6万 1999年 上海 上海浦东香格里拉大酒店 6万 1998 项目名称 区域 总建面（㎡） 标间门市价 (元/晚) 房间数（间） 普标面积(㎡) 楼层数（层） 开业时间 香格里拉大饭店 江岸区 —— 837 448 36 21 1999 马可孛罗酒店 江汉区 38,000 1,200 357 34 2008 武汉城市名人酒店（原东方大酒店） 江汉区 50,000 900 338 28 10 1997 华美达天禄酒店 硚口区 33,000 1350 308 32(豪) 28 2000 新华诺富特大饭店 江汉区 50,000 1340 303 13 2002 五月花大酒店 武昌区 27,000 1350 286 36 26 2003 东湖大厦 武昌区 —— 680 168 28 17 2002 国内五星级酒店规模 从武汉四、五星级酒店的客户类型来看： 商务客源的比例从高星级酒店到低星级酒店逐级递减；商务和会议客源占到高星级酒店的近7成 从高端酒店市场的客户来看，主要以商务和会议客户为主。 武汉市宾馆酒店业正处于触底回升阶段，受各种利好因素的影响，市场后劲十足。 从武汉市旅游局获悉，2008年武汉市共接待海内外旅游者近2.9余万人次，全年共接待海外旅游者50万人，旅游创汇1.85亿美元。旅游业总收入首次达到230亿元。 武汉市充分利用国际博览会、展览会等多种形式，每年举办超过200多个5万平米以上面积的展会，吸引超过2500万人流。会展业在产业经济带动比例是1：9，也就是带动了宾馆、餐饮、旅游、交通、购物等整个服务贸易的快速发展。 武汉酒店市场发展迅速缘由之一：旅游市场增长 武汉酒店市场发展迅速缘由之二：展会经济的发展 武汉市继07GDP突破3000亿后，08年再创新高，达到近4000亿，其中第三产业、规模以上工业产值持续创造佳绩。加之“1+8”城市圈的逐步确立和发展，和中部振兴的计划逐步落实，武汉正成为中部城市的龙头； 武汉酒店市场发展迅速缘由之二：整体经济的快速腾飞 酒店名称 地址 星级标准 入住率 驱动力 香格里拉酒店 江岸区 五星级 71% 品牌、地段 马可波罗酒店 江汉区 五星级 63% 江景、品牌、地段 江城明珠豪生 江汉区 准五星 53% 江景、地段 五月花大酒店 武昌区 准五星 68% 地段 东湖大厦 武昌区 准五星 50% 地段 凯旋门华天酒店 武昌区 准五星 68% 地段 华美达光谷 东湖高新 四星级 59% 地段 四星级以上高端酒店入住率较高，市场表现较好。 小结：市场层面存在发展高端酒店物业的基础 区域 位于城市、机场或度假村附近 交通 交通便利性好，最好多种交通工具均能抵达 有停车场，不易堵车 交通辐射能力较强 临近公交车站点 位置 城市中心地带的商业区、金融区、办公区等的主要街道处 人流量大，以靠近十字路口为佳 周围生活硬件配套设施齐全 供电供水有保障 配套 1 2 3 4 1 2 3 4 收益形式 长期收益，保留优质物业，实现快速回笼资金难度较大 利润角度 四星级以上酒店的利润率较大，但回收期较长，而三星级以下酒店利润较少或有亏损 现金流 酒店的前期投入太大，积压资金较多，不利于实现现金流的正常运转，对开发商的资金能力有影响 运营能力 需要较强运营能力，企业缺乏酒店经营经验 外 因 内 因 成 立 缺 失 不建议发展酒店物业 但结合内外部因素来看，本案并不适合发展酒店物业； 酒店式公寓可行性研究 市场分析 可行性研究 与武汉迈豪酒店管理公司签租赁合同，签10年合同，年投资回报率8% 投资回报 天瑞·国际项目紧接SOGO购物中心，与国际会展中心相望，过了马路即到中山公园，周边配套完善，交通便利。非常适合喜欢自由的单