江苏淮阴中熙凤凰城营销策略.ppt

媒介组合策略 根据目标市场所处的区域，并将淮安主城区也纳入宣传推广的重点，再对地块周边地区进行有效辐射。前期以品牌形象及产品功能诉求为主，中期以产品功能诉求和促销活动为主，后期以销售手段以及功能诉求为主。 结合目标客群信息来源渠道和项目定位及竞争楼盘经验，本项目主要通道有： ●户外媒体并结合大众媒体为主导 针对目标客户，引起市场广泛关注，增加客户的参与度和购买的积极性。 ●以有针对性的小众媒体为配合 结合促销活动，并根据主力客户群投放广告，更加有的放矢。 大众媒体将主流报纸和电视等大众媒体运用于推盘前期及强销期的推广过程以期广泛地吸引公众注意力并提升项目价值感为主要目的，通过电视媒体的传播，扩大知名度，延伸项目的影响力，深化项目的优势和气质。通过报纸媒体，推出促销活动优化项目资源，进一步引起市场持续性的关注，促进和保持产品热售。 夹报DM将小众媒体作为宣传项目的辅助方式，用渲染性的图文体现项目形象和内在气质并可以更具体将促销活动内活进行展示。因此可在项目销售周期内根据销售情况和销售手段，进行频繁运用。 ? 户外媒体是一种具有强制性强烈视觉冲击力的传播通道，不仅能够简洁明确引导目标客户，而且能够营造良好的现场氛围，展开以项目所在区域为中心的销售市场，提升项目的形象，引起认同感，促进产品销售的作用。在区域主要进出入路口，以广告大牌的形式进行产品宣传推广，并根据销售进度及促销活动进行定期的更换，力求树立产品新形象，引起市场关注，推出产品热销。 Chapter. 4 设计画面表现 ＋秀稿 ＋售楼处现场包装 房市金碟 房市金碟 Chapter. 1 整体营销策略 房市金碟 在对外围市场进行细致分析和对项目企划包装提出一定见解后，进入营销分析阶段…… 房市金碟 造势 我们拥有诸多内外部的优势 我们竞争对手并非强势对手 在这种情况下，必须大张旗鼓 利用自身区域地段和产品方面的优势，藉由产品评级的高低和建筑形态的搭配，高调入市，造项目之势。 总体原则 营销总策略 房市金碟 前面提到过金碧湖畔的例子，一个月卖90套，相当不错的成绩，很快的销售速度 但是对于本案来说，预计三到四年的销售周期，一千五百余套房源 过快的销售，并不意味着是好事，因为“卖得快”和“卖得贵”必定是有冲突的。 因此，我们认为，营销工作的最大重点在于：节奏控制 将自身产品有效的进行产品销售组合，以“田忌赛马”的销售形式，来保证项目的利润最大化！ 房市金碟 首先，分析下我们的产品： 1、整体价值，一期由于具备多层，同时拥有南入口、东入口两大人流动线和盐河景观资源，因此价值大于二期 2、一期可售房源包括9幢多层，3幢多层的一个单元和3幢高层 3、整体景观由一条轴线南北贯穿，东侧形成一条入口景观带， 形成凤凰展翅之势 房市金碟 销售价值评级 NO1:16#/21#东 主景观带区多层 NO2:15#/20#东 次景观带区多层 NO3:13#/5#/6# 内部静谧区域多层 NO4:1#/2#/3#河景房 NO5:其它多层房源 NO6:一期高层 房市金碟 第一阶段 2011年5月－6月 推出：1＃／2＃／3＃／5＃／6＃／7＃／19＃西 销售策略： 1、考虑到项目首批发售，必须推出足够体量； 2、发售单位集合了高中低三档，适宜进行价格区分引导； 入市均价：4800元／平米 房市金碟 经济测算 房市金碟 阶段工作 推广目标： 众多媒体同步面世，加大媒体投放力度，以期快速树立产品形象，引起目标客户关注，成为市场热点。 主诉求： 最壮阔的城市生活高地 次诉求： 项目卖点整合 媒体 传播方法/内容 大众 户外大牌 项目售楼处和长江东路、淮海北路等主要出入口 报纸广告 淮安晚报、扬子晚报整版硬广： 你好，浪漫之城 直面20公里盐河风光带，乐居城市森林 你好，梦想之城 淮海北路、长江东路，四条城市干道环绕，装载人生梦想 你好，格调之城 新古典建筑美学，200年酝酿极致欧式品位 你好，商业之城 生意红了，生活熟了，淮阴主城成熟生活区 你好，希望之城 和城市一起超越，共同成长，凤舞九天 新闻运作 淮阴城区发展展望、高层住宅发展趋势探讨等，引起市场关注、谈论。 网络广告 淮安搜房网、淮安网上楼市，首页弹出式形象广告，网络新闻运作 DM 根据重要节点，项目形象和节点告知 现场 售楼处/工地 工地包装、围墙广告到位，售楼处室内外完工 宣传折页 折页到位 户型单页 户型单页到位 活动 活动 每周一次在淮阴（或距离淮阴距离较近的其他区域）的广场、公园进行为期一月的巡演。 第二阶段 推出： 13＃景观房及部分高层 进入第二阶段后，开始零散销售，小步快跑的策略，每隔两三周进行一次小推售，每次将多层和高层进行搭配开盘，做到多层作为价格标杆，高层搭配提