沈阳万和郦景提案.ppt

万和郦景2010年度提案;市场篇;一切从这里开始;;;;华润 凯旋门;成熟地段、稀缺资源；成熟的商业、商务氛围业已形成，土地开发进程突飞猛进，目前可利用资源已十分稀缺；;铁百商圈— 地段价值强有力说明， 关注度强有力保障；;路网：以兴华街-建设大路为核心经纬架构而成的城市公路网，连接铁西区各级 主要马路，直通区域内及城市各重要区域，5分钟直通铁百商圈、太原街 商圈、沈阳站，并紧邻城市快速干道，与北站CBD、金廊沿线等商务成 熟区域实现“无缝”连通，为片区商务发展提供便利支持； 公交：三十余条公交线路237、207、134、111、141、297、283、295、201 268，129等，并且地铁一号线云峰站、铁西广场站双地铁出口距本项目 仅5分钟路程； 人流：传统市区不可替代的优势，成熟商圈最本质的优越，人流是实现商务形 象、商务价值的最根本保障；;市政规划、政策趋势等对片区市场的影响 ;由片区整体发展规划及现行发展方向可看出，片区职能已不再单纯地围绕传统制造业及其相关服务链而规划，而是更依托于铁百商圈成熟的商业氛围及人气，充分发展以家居、汽车等行业为代表的相关第三产业。 职能的转变自然带动起新的需求，国内外知名企业的进驻、产业链的不断密集与完善，充分带动了片区内对于房地产商务领域的需求。而之前片区内比较成型的经济型商务产品已不能适应其发展，无法满足片区内越来越多的高端客层的商务需求。因此政府在片区规划中也强调，要“高标准建设西部商务区”，从政策方向我们可以看出，高端商务产品符合片区现阶段发展的需求；;PART2：竞品情况;片区内，我们以铁百商圈为核心，以兴华街为主轴，选择了与本案产品形态有所交叉的六个竞品项目，其中，3个为在售项目，3个为即将推出的项目；;千缘新财富大厦;;销售情况概述：;兴华大厦;;销售情况概述：;西秀城;;销售情况概述：;万达广场;万科金域国际;茂业百货;片区市场小结：;其他区域市场情况：;北站CBD：沈阳规模最大、年代最久远、氛围最成熟的商务区，亦是写字间产品供应最为集中的区域，本区域由于深入人心的传统商务定位以及坐拥北站便利配套的优势而受到国内外大型企业乃至世界五百强企业驻沈分公司、办事处的推崇，因此其写字间/公寓产品规划都极为高端，并且与金廊沿线产品的一个明显差异是，本区域几乎全部为纯商务产品或以商务为主导型的产品，而非商业、居住、商务为一体的综合体项目； 代表项目：新华国际金融中心、奉天银座、财富中心等；;其他商圈：主要以公寓产品居多，在售或在建的写字间产品体量很小，并且以小户型为主，产品规划以经济实用为主要考虑，依托于商业带动人气的综合型产品居多； 代表项目：万达新天地、大悦城、恒隆广场等；;;;丰瑞威士顿;总结： 1、片区内缺乏规划高端商务项目； 虽然中街、太原街商圈也是同样情况，但不同的是，本区域不仅仅依托于铁百商圈，更是家具、汽车、物流以及传统重工业的核心区域，因此对较大规模及较高档次的写字间有着一定需求，即存在这一部分的市场空白； 此外，对铁西CBD建设的构想正在一步步实现，本区域商务氛围将日益成熟，目前本区域的历史发展阶段决定了其需要一个地标性的商务价值体，来重新定义区域功能； 2、大规模、综合型产品形态符合片区发展趋势； 首先，大规模综合型产品形态更有利于产品形象的树立、推广和造势，更大限度地抢占关注度，从而占领市场份额； 其次，纵观万达广场、华润凯旋门以及茂业等项目的崛起及市场热捧程度，可见大规模综合型产品是顺应本区域发展趋势的； ;3、来自各方面的竞争压力； 大品牌带来的竞争压力； 片区内外预计供应量带来的竞争压力； 来自纯熟商务区域关注度资源强势占有的竞争压力； 4、价格敏感度； 片区内商务产品一向为经济型产品，持续关注本片区的意向客户对价格敏感度较高； 市府/北站两大CBD交汇处的领先国际写字间均价8000元/㎡；太原街核心地段知名品牌开发商万达新天地精装写字间均价7300元/㎡；; 留给我们的课题： 1、如何利用区域特殊定位（商圈新崛起商务区），实现产品价值； 2、如何在激烈的竞争中立于不败之地； 3、如何利用先机优势，最大限度规避随时都在增长的竞争风险；;;万和大厦——做什么？;核心、准绳;万和大厦-写字间营销推广主题;互为印证—— 支撑该定位的3大价值体系;万和大厦-公寓营销推广主题;公寓：从功能上看，可自住、可商用、可投资，可谓——合作的空间、联合各种功能的空间； 让我们对未来的多用途公寓 生活做个描