泰州城滨河路北侧地块营销策略报告.ppt

目标客群来源分析 目标客群来源分析 目标客群定位 媒体策略的原则 项目整体销售面积去化比例预测 市场铺垫期：销售海报发放达到10000份以上。 内部认购期：意向客户达到150组左右。 公开发售期：销售比例达到推出总销售面积的30%以上。 调整强化期：销售比例达到推出总销售面积的70%以上。 尾盘销售期：销售比例达到推出总销售面积的90%以上. 90% 104 115 合计 95% 22 23 联排 55% 5 8 多层六楼 60% 6 8 多层五楼 100% 8 8 多层四楼 100% 8 8 多层三楼 100% 8 8 多层二楼 88% 7 8 多层一楼 90% 40 44 小高层 去化率 去化套数 推出套数 户型 项目第一期产品去化预测表 各阶段推广媒体投放建议 第四阶段：二批开盘及持续销售2011.6-2012.5 第一阶段：蓄水 2010.9-2010.10 现场：活动易拉宝、售楼处及工地围墙包装 活动：户外巡展活动，周边派单。 媒体：报纸、网络、短信、DM…。 第二阶段：一批开盘2010.11-2010.12 现场：活动易拉宝、售楼处及工地围墙包装、街道横幅… 活动：开盘活动，周边派单。 媒体：网络、报纸、短信、DM。 第三阶段：开盘强销期2011.1-2011.5 现场：活动易拉宝、售楼处及工地围墙包装. 活动：业主品牌活动。 媒体：短信、网络等小众媒体传播方式。 现场：活动易拉宝、售楼处及工地围墙包装、灯杆旗… 活动：业主品牌活动、开盘活动。 媒体：户外短信、网络、DM等小众媒体传播方式。 五大推广执行战略 ——展示战略 ——蓄客战略 ——推售战略 ——价格战略 ——开盘战略 展示战略 项目整体定位 从规划中不难看出住宅用地相对较少 将项目最大卖点转换为目标客群可以体会的价值，并将项目的形象与项目最重要的价值点连接，实现 最大卖点高度化！ 项目定位思路 项目优劣势分析 优 势 1、区域内住宅项目较少，竞争压力相对较小 2、设计创新，产品线丰富 ? 3、单价不高，总价优势。 劣 势 1、区域大环境差，没有地段与环境优势2、项目投入小，品质较低3、配套不完善，居住气氛较低? ? 产品卖点 区位卖点 市场卖点 户型，阳光户型，创新实用 景观：精致景观，打造项目独特性 规模：预计总建10万方规模社区 （本期开发用地50亩，根据贵司规划下期开发用地60亩） 类别：多元化社区，满足不同的购房需求 苏中机场、宁启铁路复线电气化的完成 ，引江河、站前路等公、铁、水、空“大交通”网络的发展 打造城北物流区住宅典范 项目卖点梳理 在竞争背景下，结合项目本体条件，根据客户需求特征分析，本项目卖点梳理如下： 【泰州向北，仅此一处宜居典范】 综合项目分析，并注重弱化物流园区环境复杂、噪音大等劣势，建议形象定位为： 全新生活感受，来自城北新居典范之作 项目形象定位 定位诠释： 规避劣势，引起泰州市区目标客户关注 泰州城北首席大型住宅社区 项目推广名建议 全新生活感受，来自城北新居典范之作 让幸福长在城北，把快乐留在阳光小镇 产品配比分析 100% 311 　 总计 14.40% 45 　 分类合计 7.70% 24 241 五房二厅二卫 6.70% 21 237 五房二厅二卫 联排 35.40% 110 　 分类合计 35.40% 110 90以下 二房二厅一卫 小高层 50.20% 156 　 分类合计 3.90% 12 140 三房二厅一卫 11.60% 36 125 三房二厅一卫 34.70% 108 《90 二房二厅一卫 多层 户型比例（%） 户数（户） 面积（平方） 户型 建筑类型 本项目有多层、小高层、联排三种产品，迎合目前市场多元化需求； 其次多层产品户数比例占50.2%，小高层占35.4%，联排占14.4%； 《90平米的刚性产品在本案中站70.1%，其总价不高，户型优质的特点符合本案中目标客户的购房需求，此类产品在整体销售过程中带动和保证了去化速度； 125，140平米改善性居住的多层产品占15.5%，作为产品线补充，满足市场需要； 从项目面积比例分析来看，多层约占住宅总建面积43%，联排占30%，小高层占27%； 作为30%的联排产品来说，则可以提升项目品质，拉升项目价格； 多层、小高层产品占70%，满足该区域人群对价格优势的购房需求； 客户群体定位 项目所在地 众多工厂企业也是客户来源的一个重要渠道 2 物流园区内及相邻区域企事业人员 物流园区及相邻区域工作生活的企事业中层管理人员及职工（包括产业工人、白领阶层）、普通公务员、教师、医生等，年龄在25－45岁，收入相对稳定。受过良好教育，对产品品质和配套有较高要求，因为方便工作、改善居住