泰湖山庄项目定位报告.ppt

泰湖山庄项目定位报告 占地：约2000亩，其中一期为别墅用地共714亩，含195亩湖面面积； 容积率：一期容积率0.32（净用地容积率0.45 ），二期2.0 建筑面积：约200万平米 二期地块范围及容积率暂定 本项目位于花都区花东镇，花都商业配套集中于城区，花东镇配套落后，商业氛围不浓； 项目周边5km范围内仅有富力金港城一项目，周边人口稀少，缺乏人气，尚未形成良好的居住氛围； 项目所在片区为传统认知的陌生区域 土地市场至03年以来至09年，总体呈现向上趋势。用地面积由03年的30.69万平米上升到09年的404.37万平米，总建筑面积由85.66万平米上升到09年的1140.52万平米 土地的楼面地价由03年的2481元上升至09年的4028元，其中06-09年这4年间，楼面地价的价格起伏波动较大 自02年以来，至09年，广州地产市场的商品房预售面积由原来的816万下降到09年的668万，呈逐年下降趋势，而成交面积呈现波动式起伏，除了02、07、08年外，商品房的成交面积均在900万平以上。 自03年以来，至09年，广州地产市场的商品房均价由03年的3888元一路上扬至09年的9346元，均价几乎增长三倍 广州市近3个月商品房销售总价多数是300万以下，300万以上的单位约占全部的6.3%，约883套； 500万元/套以上的单位也比较多，约236套，占全部的1.7% 概况——距广州40分钟车程，属城市远郊区域 启动期配套——展示先行，配套集中：通过高尔夫、酒店、主题公园等与项目休闲、度假定位密切相关的配套充分展示项目度假氛围 交通 将广清高速马岭收费站西移，将私家车过路费从22元降低到15元；投资1千多万，修通山前大道到项目的施政公路；修建交通中心 主题公园 故乡里采用原地搬迁的方式，投资3000多万修建具有岭南风格的主题公园 酒店 五星级酒店2004年12月开业 商业 项目开盘时，商业街强制全部营业，部分免租，以营造气氛 价格策略——以资源次优位置产品高性价比入市，吸引投资客 假日半岛成功起势关键点：配套先行+高性价比 概况——广园东超级大盘，提升了新塘市场，将当地市场的客户来源扩展至广州 配套打造上遵循生活—教育—购物—度假的顺序，逐步完善配套设施，营造生活氛围 价格策略——物美价廉的别墅批量入市，以高性价比赢得市场 凤凰城持续热销关键点：标志性配套+高性价比 概况——依托差异化的建筑风格，从早期性价比制胜逐步转向高品质、高形象物业发展，实现价值升级 区位：项目位于广州市番禺区 规模：总占地4800亩 开发节奏：开发初期考虑广州市场客户需求，户型偏小；随着开发规模不断加大，项目品牌的不断升级，户型有所放大，并借势于09在雅居乐花园附近推出高端住宅“剑桥郡”，洋房均价直逼2万 配套——标志性巴厘风情会所+穿梭巴士，满足初期业主基本的配套需求 风情——亚热带风情建筑风格、国际级风情园林等差异化主题提升物业价值，独树一帜跳出板块竞争： 广州雅居乐花园最终树立郊区高端高品质形象的关键点：标志性配套+东南亚风情 概况——奥林匹克运动文化社区，住宅开发与运动时尚概念嫁接，产生附加值，并提升强化奥园企业品牌 区位：广州番禺区汉溪大道钟村镇汉溪村附近 规模：占地1000亩，总建筑面积75万平方米，项目由洛杉矶奥运村、卡萨布兰卡奥运村、雅典奥运村、悉尼奥运村、北京奥运村五个组团构成。 特色：项目赋予了运动健康的主题，并通过多功能体育会所和高尔夫等运动设施的建设把项目价值点传递给客户，最终得到客户的广泛认可 主题——规划设计将运动主题极致化：首个提出以奥林匹克运动为主题的社区 园林——设计强化运动主题，竭力促进社区高尔夫运动，倡导健康的生活方式 营销——点面结合，自始至终强调社区运动理念，利用众多公关活动建立项目运动主题地产标杆形象 南国奥园成功的关键点：标志性配套+主题差异化，将奥林匹克运动主题塑造极致化 概况——依托强势品牌实现启动期成功起势，并以高于同片区1倍的价格持续热销，月均30套 营销——以企业品牌带动项目品牌建立，高密度广告轰炸迅速树立国际级豪宅形象，首推单位开盘即售罄 营销——跳出地产讲地产，从精神层面与客户群建立沟通渠道，只谈形象不谈产品，跳出片区同质化竞争 ，以自我为中心 配套——以完善度假配套作为形象树立的前提，首期开售前完成27洞高尔夫球场、公主酒店等标志性配套 玖珑湖跳出片区竞争并持续畅销的关键点：品牌+标志性配套 综合以上5个案例的成功经验分析，配套先行是郊区大盘成功的必要因素，差异化是实现项目价值提升的有效途径 新浦江城位于上海闵行区浦江镇，紧邻外环，距城市中心车行距离在20分钟 项目位于上海闵行区浦江镇，紧邻外环，距城市中心车行距离在20分钟，远期将有地铁六号线经过项目，但目前没有