济南洪山路公寓项目定位报告.ppt

1 报告提纲 一、宏观市场 宏观市场之------ 济南房地产2010年宏观市场 近几年，济南GDP快速增长，城市宏观经济发展势头良好，形成房地产快速发展的动力和基础。 宏观市场分析-宏观政策综述 今年的政策调控，虽没有明显的压低房价，但房价上涨的趋势已明显趋缓，明年还会在今年基础上继续加强调控，抑制房价保障居民住房还应是主旋律。 2010年，是一个政策调控年。国家相继出台政策，调控也在持续加码，政策的可操作性也比以往任何时候都更加可行。从限购到加息到停贷，药剂量不断加强，楼市也是在不断震荡之后又重新抬头。 政策对住宅市场打压，住宅市场的投资比例大幅下滑，但对于商业地产相对宽松，投资客的投资目标由住宅市场转向商业地产。2010年在售的公寓项目和纯商业项目的投资比例不但没有下降，反而比往年有了提升。现在国家政策对于商业地产的开发是个利好环境。 宏观市场分析-全年重点政策条文 上半年，“国十一条”、“国十九条”、新“国十条”相继推出，央行也推出一系列政策提高存款准备金率、限制第二套房贷等等，与此同时国资委也限期78家不以房地产为主业的中央企业拿出退市方案，看似一系列的强心猛药但是市场反应一般，没有像预期的那样出现大的震荡，房价没有明显的下降迹象。 下半年，最受关注的莫过于9月29日的“国五条”，“国五条”是对上半年“国十一条”的强化，此后由于该政策作用，市场进入一个观望期。央行又相继四次提高存款准备金率，一些开发商受到不小影响。10月份，温家宝总理表示房价很难压下来，胡锦涛总书记又提出加强保障房建设，12月份结束的中央工作会议确定了“保障性住房体系”和“商品房体系”的“双轨”模式，这也明确了中国的住房体系。 宏观市场分析-宏观市场 09全年成交约33300套， 约近360万平米。10年全 年成交全年成交24244 套，约235万平米。10年 较09成交量降低了20%， 在政策的压制下，住宅投 资性成交大幅减少， 2009的市场井喷没有 得到延续。 宏观市场分析-宏观市场 宏观市场分析-宏观土地 在土地市场，随着国家政策的调控，以及市场环境预期的 不明确，土地供应及成交呈现高低起伏的状态，大型外地 品牌开发商成交宗地较大，本土开发商成交地块面积较 小，竞争及生存压力趋大。 宏观市场分析-2011年济南房地产市场展望 展望2011年，国家政策继续加大对房价的调控力度，稳定房价。 2011年，在新一轮房地产政策之下，市场购买力将会出现模糊状态。 土地供应方面基本与10年持平，廉租性住房及保障性住房用地供应加大。 土地价格方面，较10年会有所上升，地王现象出现频率会有所降低。 另外政府推出1000万套的保障性住房，刚性市场需求量会有一定量减少。 2011年开始，济南将实施“东拓、西进、南控、北跨、中优”的城市空间发展战略。 宏观市场分析-2010年宏观城市建设 棚户区改造工程：自2010年起济南市将历时三年，完成的棚户区改造工程。 西客站片区建设：随着西客站片区建设的启动，济南市道路交通建设重点开始往西部转移。高铁开通会为济南市发展建设注入新的动力、带来新的商机。 小清河滨河新区：二环西路和小清河复航工程的启动将是本市经济社会发展的又一契机。小清河滨河新区“十二五”规划，将加速济南市“拓展城市发展空间，使济南市整体规划更趋合理。 城市综合体建设：另一方面城市综合体已经成为现在房地产发展的一个主要方向，东部和西部都会成为城市综合体下一步发展的重点区域。 奥体文博片区：奥体文博片区拟建中央商务区。 宏观市场分析-2011年宏观城建规划 ?城市规划综述：?2011年1月5日，济南新一轮城市总体规划得到国务院批复。济南将实施“东拓、西进、南控、北跨、中优”的城市空间发展战略，引导城市布局沿东西两翼展开，严格控制城市向南部山区蔓延，适时跨越黄河向北部发展，优化旧城区城市功能，全面提升城市品质。 “一城两区”划分：济南从区域规划上分成“一城两区”，“一城”为主城区，“两区”为西部城区和东部城区。 “一城六片”划分：济南从片区建设上分成“一成六片”，分别为古城和商埠区、大学园博片区、西客站片区、滨河片区、奥体文博片区、贤文汉峪片区和唐冶章锦片区等点片区建设。 宏观市场分析-产业规划 全城产业规划：围绕“东拓、西进、南控、北跨、中优”的城市空间发展战略，市域产业发展规划实施两翼展开、跨河发展的总体战略，形成主城区产业聚集区和沿交通走廊向东、向西、向北的三条产业聚集带。 现代产业体系：‘十二五’期间，济南将通过实施四大千亿元级工程，打造工业强市。以年均千亿元的投入，打造八大千亿元级产业，培植两个千亿元级大集团，园区总收入实现6000亿元。打造全国重要的先进制造业基地、信息服务中心和现代物流中心，构建起济南市现代产业的主干体系。 一、宏观市场之-----